Lorsqu’il déclare ses revenus fonciers à l’administration fiscale, le propriétaire a la possibilité de déduire le montant de certaines charges directement liées à la location du bien.
Les recettes générées par les loyers d’un logement loué sont à déclarer aux impôts. Le propriétaire peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%, mais il peut également choisir de déclarer ses charges déductibles.
Que sont les revenus fonciers ?
Le terme de revenus fonciers s’applique aux loyers perçus dans le cadre de la location d’un logement. Sur le plan fiscal, il est pris en compte l’ensemble des recettes générées dans le cadre de la location vide de meubles (la location meublée entre dans un autre régime, les bénéfices industriels et commerciaux). Il peut s’agir d’une location réalisée par un particulier, mais également par une SCI, société civile immobilière ou un FPI, fonds de placement immobilier.
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Les revenus fonciers incluent, avec la somme des loyers perçus, les charges récupérées auprès du locataire et les éventuels revenus annexes liés à la location. Ils sont à déclarer sur le formulaire CERFA 2042 de l’administration des impôts (le formulaire de déclaration des revenus) ainsi que, si le déclarant opte pour le régime réel (voir plus bas), sur le formulaire CERFA 2044 qui est un formulaire spécifique pour la déclaration des revenus fonciers.
Quelles charges sont à déduire des revenus fonciers ?
Les charges déductibles des revenus fonciers sont précisés dans l’article 31 du Code général des impôts. Elles sont classées en plusieurs catégories.
- les dépenses de réparation ou d’entretien effectuées pour des travaux qui ont pour but de préserver le bon état du logement voir d’en améliorer les conditions d’habitabilité,
- les dépenses en travaux d’amélioration qui ont pour but d’améliorer les conditions d’habitabilité et la performance énergétique. Cela comprend notamment l’installation d’équipements mais pas les travaux d’agrandissement, ni les opérations de construction ou de reconstruction,
- les frais de gestion, qui représentent les dépenses liées à l’administration du logement, notamment les frais d’agence, la rémunération des concierges et gardiens, les recours à un notaire, un avocat, un commissaire de justice (huissier) ou un expert dans le cadre d’un litige,
- les provisions pour charges de copropriété versées dans l’année,
- les charges récupérables du locataire, du moins celles qui n’ont pas pu être récupérées (en raison d’un départ anticipé, par exemple),
- les primes d’assurances engagées sur le logement, notamment les GLI, garanties loyers impayés ou les garanties PNO, propriétaire non occupant,
- les taxes réglées par le propriétaire du bien telles la taxe foncière, la taxe spéciale d’équipement ou la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement,
- les intérêts d’emprunt retenus par la banque dans le cadre du prêt accordé pour l’acquisition du bien, mais aussi pour sa construction, ses réparations, son amélioration et sa conservation. Les frais de dossier et d’inscription hypothécaires sont également déductibles (les mensualités de remboursement ne sont bien entendu pas déductibles).
Dans quelles conditions les charges sont-elles déductibles ?
Pour savoir si des charges sont déductibles ou non, elles doivent remplir certains critères définis par l’administration fiscale :
- La dépense doit être justifiée par un document ou une facture,
- La dépense doit être liée à un logement occupé. Il n’est pas possible d’inclure les dépenses liées à la gestion d’un logement vacant,
- La dépense doit avoir été concédée durant l’année concernée par la déclaration. Il n’est pas possible de déclarer une dépense datant des années précédentes, même si celle-ci n’a pas été déclarée en son temps.
Quel régime choisir pour déclarer ses revenus fonciers ?
L’administration fiscale donne au propriétaire le choix entre deux régimes pour déclarer ses revenus fonciers lorsque ceux-ci ne dépassent pas 15.000 € dans l’année.
Le régime micro-foncier applique sur le montant déclaré un abattement forfaitaire de 30%, ce qui évite au déclarant le calcul et la déclaration de ses charges déductibles.
Si le propriétaire estime que ses charges déductibles correspondent à plus de 30% du montant de ses revenus fonciers, il peut choisir le régime réel. Il devra donc déclarer le montant des charges déductibles en plus de ses revenus fonciers.
Lorsque le déclarant choisit le régime réel, il ne peut plus bénéficier du régime micro-foncier dans les deux années qui suivent. Par contre, lorsqu’il choisit le régime micro-foncier, il peut passer au régime réel dès l’année suivante.
Lorsque les dépenses sont supérieures aux recettes , il se crée un déficit foncier, qui sera déclaré dans le cadre du régime réel. Le déficit foncier ne peut pas dépasser 10.700 €, mais il est possible de déclarer l’excédent dans les années futures, et ce pendant dix ans.
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Le régime réel est obligatoire lorsque le montant annuel des revenus fonciers dépasse 15.000 €. Pour une déclaration en réel, le déclarant doit utiliser le formulaire CERFA 2044 en plus du 2042.