Deux décrets gouvernementaux de juillet 2023 ont actualisé les règles sanitaires et les règles d’entretien des appareils intérieurs des logements. L’occasion de faire un point sur celles-ci, à l’aide d’analyses détaillées de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL).
Cet article est consacré aux règles sanitaires. Un deuxième article est dédié aux règles sanitaires spécifiques aux meublés
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A noter qu’un troisième article sera prochainement consacré aux règles d’entretien des appareils et équipements intérieurs (attente des décrets d’application).
Un nouveau décret dédié aux règles sanitaires … à visée nationale
C’est le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 dédié aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation qui édicte les règles normalisées actuelles.
Jusqu’à présent, les règles générales d’hygiène et de salubrité étaient définies par des arrêtés préfectoraux. Dorénavant, dans un double objectif d’harmonisation nationale et de renforcement des sanctions applicables en cas d’infraction, elles sont définies par arrêté gouvernemental.
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Les règles sanitaires du logement
Rappelons qu’en cas d’infraction à ces règles, le maire peut dresser un procès-verbal d’infraction et sanctionner le propriétaire.
Les grandes règles
Les pièces de vie du logement, c’est-à-dire les pièces principales destinées au séjour et au sommeil, doivent respecter un certain nombre de caractéristiques relatives à :
-la superficie et la hauteur sous plafond : la surface habitable doit être d’au moins 9 m² et la hauteur doit atteindre au moins 2,20 mètres. Une exception est toutefois prévue pour les locaux dont le volume habitable au moins égal à 20 m3. Ces règles sont aussi édictées dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ;
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-l’ensoleillement et l’éclairement naturel : les pièces de vie doivent :
– être pourvues d’une ouverture sur l’extérieur donnant à l’air libre ;
– présenter une section ouvrante permettant une aération naturelle suffisante.
Important ! L’ouverture sur l’extérieur peut avoir lieu par l’intermédiaire d’un volume vitré (vérandas, loggias, salons d’été par exemple) donnant lui-même à l’air libre.
L’une des pièces au moins doit être munie d’une fenêtre ou d’une baie offrant une vue sur l’extérieur et permettant un éclairement naturel suffisant, « c’est-à-dire permettant un éclairement au centre de la pièce suffisant pour y lire par temps clair et en pleine journée sans recourir à un éclairage artificiel. »
-la configuration des pièces de vie doit respecter les conditions cumulatives suivantes :
– l’une de ces pièces de vie a une surface au moins égale à 9 m2 ou présente un volume habitable au moins égal à 20 m3 ;
– les autres pièces ont une surface au moins égale à 7 m2 ;
– un occupant doit pouvoir se mouvoir sans risque et circuler aisément dans le logement en tenant compte du mobilier, des équipements et des aménagements nécessaires à la vie courante.
-l’équipement des logements : chaque logement doit comporter :
– une installation intérieure d’alimentation en eau potable ;
– une évacuation des eaux usées ;
– un point d’eau chaude ;
– une salle d’eau ;
– des toilettes ;
– une installation électrique sécurisée et comportant un dispositif de coupure générale de l’alimentation électrique dans le logement ;
– une installation de chauffage ;
– un système naturel ou mécanique de régulation de la chaleur ;
– un dispositif de renouvellement de l’air ;
– un dispositif d’occultation de la lumière, assuré dans les pièces destinées au sommeil ou comportant un couchage habituel par des volets ou persiennes ou par un dispositif d’effet équivalent.
– l’étanchéité et la ventilation
L’étanchéité des parois, équipements, canalisations, chéneaux, gouttières, menuiseries doit être vérifiée et la ventilation des caves et des greniers doit être assurée de façon permanente. Les causes d’humidité et les moisissures doivent être recherchées pour y remédier dans les plus brefs délais.
- La prévention de la prolifération des espèces nuisibles
Toutes les mesures nécessaires doivent être prises pour prévenir la prolifération d’animaux causes de nuisances pour la santé humaine, notamment les punaises de lit. S’il y a lieu et en urgence, des mesures doivent être prises pour y remédier, notamment par déblaiement, nettoyage, désinfection, dératisation et désinsectisation des locaux par des procédés biologiques ou physiques.
Le traitement des locaux d’habitation en vue de les désodoriser, désinfecter ou désinsectiser par des procédés introduisant dans l’air des produits nocifs ou toxiques, notamment le formol ou l’ozone, ou émettant des rayonnements notamment des rayonnements ultra-violets, ne peut être réalisé lorsque ces locaux sont occupés et doit être suivi de leur aération avant une nouvelle occupation.
Pour mémoire, le bailleur est tenu de délivrer à son locataire un logement décent exempt notamment de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
Important ! Des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation peuvent être considérés comme insalubres (CSP : L.1331-23).
Pour que l’utilisation d’un local d’habitation soit qualifiée de sur-occupation, elle doit répondre à l’une des conditions suivantes :
- une occupation par plus de deux personnes par pièce de vie ;
- ou lorsqu’il ne répond pas aux conditions d’éligibilité des aides au logement, c’est-à-dire une surface habitable globale au moins égale à 9 m2 pour une personne seule, 16 m2 pour un ménage sans enfant ou deux personnes, augmentée de 9 m2 par personne en plus, dans la limite de 70 m2 pour 8 personnes et plus.
Les caractéristiques des revêtements, des gros ouvrages et du bâti
Les locaux d’habitation ne doivent pas comporter des revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils prévus par la loi. Voyez notre fiche sur le diagnostic plomb. Par ailleurs, le bâti (sol, toiture, murs, ouvertures) ainsi que les gros ouvrages doivent assurer la protection des locaux d’habitation contre les remontées d’eau, les infiltrations et l’humidité et les infiltrations d’air parasite.
Pour éviter toute stagnation d’eau dans les bâtiments et leurs abords, les cours, courettes, terrasses, balcons, coursives, toits-terrasses, chapes, perrons, marches, espaces vides entre deux murs d’habitation, ruelles mitoyennes et sols des voies privées doivent :
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- présenter une pente convenablement réglée et, s’il y a lieu, orientée à l’opposé des façades ;
- comporter les aménagements nécessaires à l’évacuation des eaux, tant pluviales que de lavage, vers un dispositif capable de s’opposer au passage des rongeurs et de retenir les matières pouvant provoquer des engorgements. Ces aménagements doivent comporter en nombre suffisant des regards facilitant les opérations de désengorgement.
-
L’obligation d’entretien et de ramonage des foyers et des appareils de chauffage
Le décret n° 2023-641 du 20 juillet 2023 relatif à l’entretien des foyers et appareils de chauffage, de cuisine et de production d’eau chaude à combustion et au ramonage des conduits de fumée édicte les règles qui seront en vigueur à partir du 1er octobre 2023.
Les spécifications techniques relatives à l’entretien des foyers et appareils à combustible solides seront précisées par arrêté ministériel (à paraître prochainement). Elles concernent notamment des appareils indépendants de chauffage individuels au bois ou à charbon de type inserts, foyers ouverts, foyers fermés, poêles à granulés, poêles à buches, poêle à accumulation lente de chaleur, cuisinières domestiques, poêles hydrauliques, poêles à charbon. Lorsque ces décrets d’application seront parus, nous vous détaillerons les règles actualisées dans un nouvel article.
Important ! Si vous avez déjà réalisé cette année (vous avez, en fait, jusqu’au 1er octobre 2023) l’entretien ou le ramonage prévu par un règlement sanitaire départemental ou un arrêté municipal, vous n’aurez pas à en réaliser un deuxième lorsque les précisions ministérielles seront publiées.