Depuis le début de la crise sanitaire, de nombreux bailleurs commerciaux ont accepté de signer des contrats de location à de nouveaux opérateurs du e-commerce, les fameux « dark stores ». Ces derniers finissent par se transformer en réel supermarchés fantômes . Est-ce une bonne idée ?
Pas toujours facile de retrouver des locataires…
Les dommages collatéraux de la crise sanitaire – la fermeture définitive de certains commerces – ont amené de nombreux bailleurs commerciaux à rechercher de nouveaux locataires. Deux écueils se sont alors présentés, dans certaines situations :
- Le niveau du loyer était jugé trop élevé par les potentiels nouveaux entrants ;
- Aucun locataire n’était intéressé par le local non situé dans une rue commerçante recherchée.
… sauf à abaisser le loyer
Concernant le loyer, la solution était simple : abaisser ce dernier pour coller à la demande du nouveau marché. Les professionnels l’ont tous reconnu : certains loyers des centres-villes des grandes métropoles étaient surévalués et une correction était nécessaire. C’est donc ce qui s’est produit, notamment dans les grandes artères commerçantes de Paris. Les bailleurs acceptant cette remise à niveau ont pu signer de nouveaux baux.
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Ou à accepter des locataires non conventionnels
Concernant le manque de candidats locataires pour certains commerces à l’adresse jugée « pas assez attractive », les choses se sont révélées être plus compliquées. Cherchant des solutions alternatives, certains bailleurs ont alors pensé à un plan B : se tourner vers de nouveaux acteurs dédiés au commerce Internet, les « dark stores ». L’avantage est que ces derniers sont peu regardants sur l’attractivité commerciale de l’adresse. Et pour cause : ces supermarchés fantômes n’accueillant pas de clients… ils n’ont pas à les séduire. Il s’agit de petits supermarchés totalement fermés au public (et dont les vitrines sont opaques, d’où leur nom « dark stores », littéralement « magasins sombres » en français, ou « supermarchés fantômes »), uniquement dédiés à la livraison de commandes par Internet. Si les produits vendus sont principalement alimentaires, d’autres biens de consommation sont présents sur les étagères.
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De tels supermarchés se sont ainsi multipliés au cœur des métropoles, qu’ils s’appellent Cajoo, Flink, Frichti, Getir ou Gorillas. L’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) a comptabilisé, par exemple, plus de 80 dark stores à Paris, affichant entre 1.500 et 2.000 références par magasin. La moitié des locaux occupés étaient autrefois des commerces.
Les supermarchés fantômes mal acceptés par les riverains et les commerçants
Problème : ces nouvelles surfaces commerciales sont de plus en plus décriées par les commerçants traditionnels qui les accusent de concurrence déloyale, mais aussi par les résidents des quartiers concernés qui les accusent de provoquer des nuisances urbaines.
Le fait est que le ballet incessant de petites camionnettes, scooters ou bicyclettes dérange les voisins de ces locaux, sans parler de la problématique environnementale de ces livraisons.
Les Pouvoirs Publics se mobilisent contre les supermarchés fantômes
Les Pouvoirs Publics réfléchissent à la question. Faut-il, par exemple, dans un objectif écologique, surtaxer les livraisons express impliquant la circulation permanente de camionnettes presque vides ?
Pour que la livraison soit plus écologique et moins perturbante pour l’espace public, certains experts proposent aussi de multiplier les bornes électriques, les emplacements de parkings dédiés, les aires de déchargement, etc.
En attendant du concret de ce côté-là, ce sont les villes qui s’organisent et essaient d’instaurer des règles.
Lyon veut stopper le phénomène…
Appelées à se prononcer, les collectivités locales se penchent sur la question.
La ville de Lyon, par exemple, a indiqué vouloir lutter contre le phénomène si celui-ci prend trop d’ampleur. Les élus ne veulent pas voir des rues pleines de vitrines opaques.
Lyon a ainsi annoncé qu’elle refuserait de nouvelles ouvertures en faisant jouer son droit de préemption ou en s’appuyant sur le Plan local d’urbanisme interdisant, par endroit, l’implantation de sites logistiques.
Tandis que Paris s’apprête à le réguler
De son côté, la capitale s’organise aussi, tout en indiquant qu’elle ne souhaite pas lutter contre un phénomène inéluctable (il y a une demande des consommateurs), mais simplement le réguler. Des discussions sont organisées, ces jours-ci, avec tous les acteurs de ce nouveau secteur pour trouver des solutions qui conviennent à tous.
La ville a déjà dévoilé sa première arme : pour elle, ces surfaces ne sont pas commerciales mais logistiques. Paris est donc en train d’envoyer à tous les bailleurs concernés une lettre leur reprochant de ne pas avoir demandé un changement de destination, avec rappel des sanctions possibles.
Epine dans le pied des bailleurs : le statut commercial de ces supermarchés fantômes est contesté
Problème : ces acteurs se revendiquent commerçants et signent des baux en ce sens, en prenant soin d’indiquer, dans une clause, que l’ouverture des lieux au public pourra s’envisager. Difficile, dans ces conditions, pour les autorités, d’intervenir lorsqu’un bailleur commercial leur loue un local. Le flou juridique devra donc d’abord être officiellement résolu.
Mais il semble que la balance penche en faveur d’un statut de logisticien.
Les bailleurs ayant signé (ou souhaitant le faire) des baux commerciaux avec ses opérateurs auraient toujours le droit de le faire, mais à la condition de demander un changement de destination.
Les règles du secteur logistique (en termes de sécurité, notamment) ne sont pas les mêmes que celles régissant les commerces : il faudra donc aussi que les bailleurs étudient cet aspect.
Dernière remarque : de nombreux bailleurs ont été séduits par les loyers relativement importants que sont prêts à payer les dark stores… Une aubaine, sans doute, en ces temps compliqués, mais le phénomène ne devrait pas durer. La concurrence féroce que se livrent ces groupes (fortement capitalisés pour leur lancement) les incite à surpayer des loyers… en attendant que le marché se régule tout seul, en évinçant, notamment, certaines enseignes. A terme, les loyers devraient donc redescendre.