Devenir propriétaire d’un immeuble de rapport est le but de certains investisseurs. Passons en revue les avantages et les inconvénients d’une telle configuration.
Devenir propriétaire d’un immeuble entier destiné à la location peut sembler être le rêve absolu pour un investisseur immobilier. Certains voient dans cette formule la solution pour s’arrêter de travailler et vivre de leurs rentes. Si la multiplication des loyers est, certes, intéressante, la formule peut toutefois comporter des inconvénients.
Les points positifs d’un immeuble de rapport
Des logements achetés moins chers
La 1ère qualité d’un immeuble de rapport est qu’il permet aux logements d’être achetés moins chers que si chacun d’entre eux était acquis individuellement. Un achat global (en bloc) est, en effet, toujours plus avantageux. Votre pouvoir de négociation est grand.
La ristourne sur le prix d’achat en gros est d’autant plus intéressante que vous pourrez, à terme, revendre les logements un par un et engranger ainsi une belle plus-value. Attention, toutefois, à garder ce bien un certain nombre d’années pour réduire à son minimum l’impôt sur la plus-value dont le montant décroît avec la durée de détention. Un immeuble de rapport est donc prometteur en termes de création de valeur.
Une propriété à 100 % du bien
Si vous possédez tout l’immeuble, celui-ci n’est plus soumis à la réglementation des copropriétés. Seul propriétaire, vous êtes totalement libre de gérer la résidence comme bon vous semble, dans le respect, évidemment, des réglementations d’urbanisme et autres lois dédiées à la gestion locative. Vous n’êtes pas bloqué par d’autres copropriétaires pour décider de changements comme modifier les parties communes, changer la destination d’un local (commercial en habitation, par exemple) surélever l’immeuble, etc. Ce dernier type d’opération crée souvent de la valeur, mais est très difficile à réaliser dans les copropriétés.
En mono-copropriété, la gestion est fluide ; les décisions pouvant rapidement être concrétisées. Vous souhaitez faire des travaux ? Ils peuvent démarrer rapidement ! Rappelons que MaPrim’Rénov est désormais accessible aux bailleurs.
Dernier avantage à être unique propriétaire : vous n’êtes pas obligé de faire appel à un syndic de copropriété qui a un coût. Mais, bien sûr, vous pouvez le faire.
Une rentrée d’argent conséquente
Posséder un immeuble de logements locatifs signifie d’abord que vous percevez une multitude de loyers… qui offrent, en plus, un rendement intéressant puisque, comme expliqué plus haut, les prix d’achat ont bénéficié d’une ristourne pour achat en bloc.
Une mutualisation du temps…
C’est logique ; gérer des logements locatifs situés au même endroit est plus simple que de diviser son temps entre des logements éloignés les uns des autres. Même au moment de l’achat, la procédure d’acquisition est simplifiée, avec un seul notaire, un seul acte de vente…
… et une économie d’échelle
Les contrats passés avec des prestataires sont financièrement plus intéressants lorsqu’ils concernent un grand nombre de lots. Même idée pour l’achat de matériaux lors d’éventuels travaux. Quand vous négociez les prix pour 10 logements, vous avez plus de chances de profiter d’une ristourne que si vous la demandez pour un seul logement.
Les points négatifs d’un immeuble de rapport
Tous vos œufs sont dans le même panier
Vous savez ce que l’on dit : gérer ses finances de façon responsable (en « bon père – ou mère ! – de famille ») implique une diversification de son patrimoine. En termes d’allocation d’actifs tout d’abord : mieux vaut diversifier entre placements financiers et placements immobiliers. En termes de produits ensuite : en immobilier, par exemple, il peut être plus sage de diversifier ses lieux d’achats… Un immeuble de rapport sous-entend tous les appartements locatifs à la même adresse. Dans un marché locatif très actif et où les locataires potentiels proviennent d’univers divers, cela peut ne pas être un problème. Dans un quartier moins dynamique, où, en plus, les locataires pourraient avoir des profils similaires, cela peut être un risque. Exemple : l’immeuble est situé dans un quartier proche d’une entreprise très importante et la majorité de vos locataires y travaillent. Si l’entreprise ferme ses portes, vous pouvez vous retrouver avec des soucis de loyers impayés…
Attention, donc, à bien choisir votre immeuble de rapport, en tenant compte de ces aspects ! Ne pouvant pas varier les adresses de vos logements – tous sous le même toit – pensez, au moins, à diversifier le profil de vos locataires…
La valorisation du bâtiment est la même pour tous vos logements
Si les prix dans le quartier augmentent, vous êtes chanceux. Votre investissement va bien progresser en termes de valeur. En revanche, si les prix baissent (par exemple, en raison de la construction d’un bâtiment dévalorisant à côté), tous vos logements locatifs vont en subir les conséquences.
Les malfaçons, les risques naturels, les incendies… concernent tous vos logements !
Même idée. Un problème dans le bâtiment et ce sont tous vos logements qui en pâtissent.
Un travail de division en lots qui a un coût
Il vaut mieux, dès le départ, avant la mise en location, diviser le bâtiment en lots afin que chaque locataire ait un logement bien déterminé. Les charges locatives de chacun (privatives ou liées aux espaces communs) seront ainsi plus simples à calculer. Mais évidemment, cette mise en lots a un coût.
Elle permettra toutefois de revendre ensuite le bâtiment lot par lot, ce qui facilitera sa vente.
Manque de liquidité à la revente
C’est une évidence ; Vendre un immeuble de logements coûtant plusieurs millions d’euros est plus long que vendre un logement individuel. Sauf, bien sûr, si vous avez – comme indiqué plus haut – divisé par lots la résidence.