Proposer son logement à la location est une procédure simple. Il faut toutefois agir par étapes et ne pas en manquer une seule. Petit plan de route.
La mise en location d’un logement doit suivre un certain nombre d’étapes. Nous en avons sélectionné sept : La mise en conformité du logement, le choix du type de bail, le montant du loyer, les diagnostics immobiliers, la publication des annonces, les visites du logement et la remise des clés.
La mise en conformité du logement
Le logement que l’on souhaite louer doit être un logement décent, c’est-à-dire en bon état et conforme aux règles en vigueur. C’est même une obligation légale. Le bailleur doit prendre connaissance du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui précise notamment :
- la surface habitable minimum : 9 mètres carrés pour une personne,
- la hauteur minimum : 2,20 mètres de hauteur de plafond,
- une installation électrique conforme.
Ces trois points sont le minimum légal pour rendre le logement habitable. Mais pour être sûr de trouver rapidement des locataires, il est nécessaire d’entreprendre des travaux : rénover les murs, les sols et les plafonds, résoudre les éventuels dysfonctionnements (électricité, eau, gaz), réparer les imperfections, bref, rendre le logement confortable.
Si le bailleur choisit de louer en meublé, il doit équiper le logement des meubles et équipements indispensables listés pour ce type de logement.
Le choix du type de bail
La location immobilière propose plusieurs types de bail pour un logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Chacun d’eux propose de nombreux avantages et quelques petits inconvénients.
- La location nue (ou vide, ou non meublée) propose un bail de trois ans renouvelable. Le locataire occupe généralement le logement sur du long terme, ce qui limite les procédures de recherche de locataire. Sur le plan fiscal, les loyers perçus sont à déclarer comme revenus fonciers.
- La location meublée, qui met à disposition du locataire un mobilier et des équipements, et qui rend le logement habitable sans que le locataire n’ait besoin d’y amener ses affaires, propose un bail d’un an renouvelable. L’option est intéressante sur le plan fiscal (régime BIC) mais l’investissement est élevé du fait de l’achat du mobilier et ses remises en état. En outre, le renouvellement des locataires est fréquent.
- Le bail mobilité et le bail étudiant sont conçus pour les étudiants et les personnes en mobilité professionnelle. Il s’agit d’un bail court (de un à dix mois) et non renouvelable pour des logements meublés. Un investissement rentable mais qui nécessite de s’en occuper souvent.
Le montant du loyer
Plusieurs paramètres entrent en compte pour fixer le montant du loyer :
- Vérifier si la zone géographique du logement n’est pas éligible à l’encadrement du loyer. Le cas échéant, il faudra se conformer au loyer de référence de la zone,
- S’informer sur les tarifs pratiqués pour les logements similaires dans le quartier en visitant les agences immobilières, en parcourant les annonces ou en s’adressant à l’Observatoire des loyers,
- Se conformer aux tarifs éligibles dans le cas d’un investissement sous dispositif fiscal (la loi Pinel notamment).
Les diagnostics immobiliers
Chaque logement vendu ou faisant l’objet d’une location doit se soumettre à une série plus ou moins importante de diagnostics. Ceux-ci sont réalisés par des professionnels agréés et indépendants. L’ensemble des diagnostics est remis au locataire dans un DDT, dossier de diagnostic technique. Celui-ci comprend :
- Le DPE, diagnostic de performance énergétique, obligatoire pour toute location,
- Le diagnostic amiante, si le bâtiment a été construit avant juillet 1997,
- Le diagnostic plomb ou CREP, constat de risque d’exposition au plomb, si le bâtiment a été construit avant 1949,
- L’état de l’installation intérieure du gaz, si celle-ci date de plus de quinze ans,
- L’état de l’installation intérieure de l’électricité, si celle-ci date de plus de quinze ans,
- Les diagnostics termites, ou état parasitaire, si la zone du logement est concernée,
- L’ERP, état des risques et pollution, dans les zones géographiques déclarées “à risques” par un arrêté préfectoral,
- L’état des nuisances sonores aériennes, si le logement se trouve près d’un aéroport ou d’un aérodrome.
La publication des annonces
Pour publier une annonce immobilière, on utilise la presse locale et internet. L’annonce doit décrire le type de logement (studio, T1, T2, maison…), la surface habitable, le nombre de pièces, la zone géographique, le type de location (meublé ou non), le montant du loyer et des charges. Les photographies, intérieures et extérieures, doivent mettre le logement en valeur.
Les visites
Lorsque des candidats ont répondu à l’annonce, le bailleur organise la visite du logement. Cela exige de lui beaucoup de rigueur, car les candidats peuvent être nombreux et pas toujours disponibles aux horaires souhaités.
Mais il s’agit d’un moment important où le bailleur fait la connaissance du futur locataire qu’il choisira en connaissance de cause parmi les candidats. Il s’appuiera également sur les dossiers de location que ceux-ci lui auront remis, et qui comprendront plusieurs justificatifs de ressources et de garanties.
Afin de se couvrir contre les loyers impayés, le bailleur peut souscrire une GLI, garantie loyers impayés, ou demander une caution au locataire (attention : il est interdit de cumuler GLI et caution). Le locataire doit alors présenter un garant, qui peut être soit une personne, soit un organisme. Tous les documents assurant la fiabilité de ce garant doivent être fournis par le locataire.
La remise des clés
Le locataire a été choisi, celui-ci a accepté l’offre, et le bailleur lui donne rendez-vous dans le logement pour lui remettre les clés, mais aussi réaliser quelques formalités majeures :
- L’état des lieux d’entrée : le bailleur et le locataire passent en revue tous les éléments du logement et s’accordent sur l’état de chacun d’eux dans un document signé par les deux parties dont ils conserveront chacun un exemplaire.
- La signature du contrat de location, qui comprend les coordonnées des deux parties, la description du logement, la date de début du bail, le montant du loyer et des charges, les modalités de paiement, le montant du dépôt de garantie le cas échéant.
- Le versement du dépôt de garantie, par le locataire au bailleur, une somme qui représente deux mois de loyer pour un meublé et un mois pour une location nue. Le dépôt de garantie ne peut pas être demandé dans le cas d’un bail mobilité ou d’un bail étudiant.
Le dossier de location doit comprendre le contrat de location, l’état des lieux d’entrée, le dossier des diagnostics techniques et le dossier de la caution.