En matière de bail commercial, l’avenant est souvent nécessaire. Comment les réaliser en toute légalité ?
La vie des locataires commerçants n’est pas aussi tranquille que celle des locataires de logements. Les indispensables adaptations à une économie en pleine évolution exigent parfois un changement de règles du bail commercial. Comment le faire en bonne et due forme ?
Définition d’un avenant
Une fois signé, le bail originel ne peut plus subir de changements. Seul un avenant ajouté au contrat de location pourra intégrer de nouvelles informations. Ce document écrit modifie des dispositions existantes ou introduit une nouvelle clause dans le bail. A l’initiative du locataire ou à la vôtre, il doit obligatoirement être signé par les deux parties.
Attention à conserver soigneusement ce dernier document…
Quelles informations doivent figurer dans l’avenant ?
Pour être juridiquement valable, ce document doit comporter :
- L’identité de chacune de parties ;
- L’adresse du local et sa superficie ;
- La date de signature du contrat de location initial + le rappel que ce bail est toujours valide ;
- La description précise des modifications envisagées (changement ou suppression d’une règle existante) ou des nouvelles règles édictées ;
- La date d’effet de l’avenant ;
Ce document, signé (électroniquement si les protagonistes le souhaitent) par les deux parties, doit leur être officiellement envoyé par lettre recommandée papier avec accusé de réception, ou par lettre recommandée électronique.
Important ! Lors de l’envoi de l’avenant, le bail doit obligatoirement être joint.
Quand faut-il signer un avenant ?
Des raisons économiques peuvent impliquer la signature d’un avenant au bail. La vie mouvementée des entreprises commerciales nécessite parfois des ajustements pour mieux coller à la réalité du marché et continuer de bien fonctionner.
Par exemple, le commerçant connaît des difficultés et souhaite changer d’activité. Indiquée dans le bail, cette dernière doit être modifiée. La déspécialisation du bail commercial doit faire l’objet d’un avenant. Même un changement concernant une sous-destination (insérer hyperlien sur la dernière fiche envoyée) doit parfois être signalé.
De même, un avenant concernant une baisse du loyer peut-il être demandé par votre locataire. Vous pouvez, évidemment, le lui refuser, mais étudiez bien la situation. Cela peut être dans votre intérêt si les loyers ont baissé depuis la signature du bail. Si votre locataire a toujours été respectueux des règles et paie son loyer en temps et en heure, il peut être plus rentable de le garder, même à un loyer inférieur…
La modification du local commercial implique la rédaction d’un avenant car le loyer peut en être modifié : par exemple, si la surface du local est augmentée ou si des travaux ont été effectués, le loyer peut être réévalué, au moment du renouvellement du bail. Vous avez alors le droit de déplafonner le loyer.
L’intégration d’une clause résolutoire si elle n’a pas été inscrite au moment de la signature du bail, nécessite un avenant. Celui-ci peut noter que le bailleur pourra rompre le bail à tout moment si le locataire ne remplit pas ses obligations (loyers impayés, local détérioré, etc.). Attention, ce point est important car il vous permet de raccourcir les délais, en cas de nécessaire expulsion du locataire.
La sous-location nécessite un avenant confirmant l’autorisation expresse du bailleur. De fait, conformément au Code du Commerce, le commerçant n’est pas autorisé à sous-louer tout ou partie du local commercial qu’il loue. Un avenant peut lever cette interdiction et édicter les règles qui s’appliqueront : sous-location possible à tous commerçants ou restrictions clairement indiquées.
L’intégration des nouvelles possibilités liées à la loi Pinel implique, enfin, la création d’un avenant. Depuis la loi du 18 juin 2014, le renouvellement du bail commercial ouvre, en effet, la possibilité d’instaurer de nouvelles conditions. Le site AR24 cite :
- la répartition des charges et des travaux entre votre locataire et vous ;
- les conditions de révision du loyer ;
- le droit de préemption du locataire ;
- le droit de résiliation triennale du locataire.
A noter ! Si votre bail commercial a été signé avant le 18 juin 2014, votre contrat de renouvellement de bail peut ne plus être à jour. N’hésitez pas, dans ces conditions, à faire un avenant.
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