Dans quelles villes de France faut-il investir en 2023 ? Faut-il préférer les grandes agglomérations ou les villes moins peuplées ? Petit tour de France de l’investissement immobilier.
Si l’investissement immobilier reste partout une valeur sûre, il est préférable d’investir dans des villes dont la rentabilité sera optimale. Il y a plusieurs critères à prendre en compte : la réputation de la ville, son marché de l’emploi, sa vie étudiante, et les aspects purement financiers : le montant des loyers, celui de la taxe foncière et les taux des prêts immobiliers. Sans oublier l’emplacement du logement, s’il est proche des facilités (transports en commun, écoles, lieux de travail, etc.).
Investir à Angers
La ville d’Angers rencontre un certain succès auprès des investisseurs. La préfecture du Maine-et-Loire accueille chaque année plus de 30.000 étudiants, ce qui représente un cinquième de la population. Cela rend le marché immobilier très dynamique, notamment celui des logements à petites surfaces. Selon le Figaro immobilier, les étudiants sont une valeur sûre pour rentabiliser son investissement locatif.
Angers, réputée pour sa douceur de vivre, développe de nombreux projets urbains afin d’héberger une population de plus en plus importante, notamment depuis les épisodes de confinement. Une seconde ligne de tramway a été mise en place qui améliore considérablement les déplacements en transport en commun.
La capitale de l’Anjou est située à 300 kilomètres de Paris, ce qui représente trois heures de voiture en empruntant l’autoroute A11 et une heure et demie par le TGV. Angers est également voisine de Nantes, une ville toute aussi dynamique en termes d’emplois.
En 2023, à Angers, le prix moyen du mètre carré est autour de 3.400 euros. Les prix de l’immobilier ont connu une très forte hausse, de l’ordre de 70% sur les cinq dernières années. L’augmentation se prolongera encore dans les prochaines années. Plusieurs programmes sont éligibles au dispositif Pinel, ce qui fait d’Angers une ville à privilégier pour investir dans le neuf. Le rendement locatif moyen est estimé à 6% et le taux de vacance des logements est très faible.
Investir à Bordeaux
Bordeaux fait partie des grandes villes de France où le dynamisme immobilier ne faiblit pas. La cité girondine attire les investisseurs avec un nombre d’habitants en augmentation constante, des projets immobiliers qui poussent ça et là, et des prix d’achat qui restent toutefois abordables.
Le Port de la lune, ainsi que l’on surnomme Bordeaux, est une ville réputée pour son architecture et son patrimoine. Elle reste, derrière Paris, la deuxième ville de France en termes de bâtiments protégés. La cité aquitaine est à deux heures de Paris en TGV et à moins d’une heure de route de quelques-unes des plus belles plages de la Côte Atlantique.
À Bordeaux, le prix moyen du mètre carré tourne autour de 4.800 euros. La rentabilité locative y est de l’ordre de 5%. Toutefois, l’encadrement des loyers mis en place en juillet 2022 freine quelque peu les investisseurs, qui délaissent la ville bordelais pour sa périphérie : les communes de Bassens, Cenon, Floirac, Lormont ou, de l’autre côté de la Garonne, Cestas, Gradignan, Le Haillan, Martignas-sur-Jalles, Saint-Médard-en-Jalles et Villenave-d’Ornon proposent désormais de belles opportunités immobilières.
Investir à Montpellier
Dans le sud de la France, Montpellier reste l’une des villes les plus attractives de France dans le domaine immobilier. La capitale de l’Hérault, située à quelques kilomètres des plages de la Méditerranée, bénéficie d’un taux d’ensoleillement important et d’une activité très élevée, notamment autour des étudiants qui représentent 18% de la population.
La démographie de la Surdouée (telles que l’appellent les Montpelliérains eux-mêmes) ne cesse de croître depuis dix ans. La ville attire les Parisiens à la recherche d’un pied-à-terre dans le Sud. Elle développe ses transports en commun (son tramway serait le plus beau de France !) et propose de nouveaux programmes immobiliers.
Le rendement locatif moyen de Montpellier est estimé, en 2023, à 5,70%. Le prix moyen du mètre carré montpelliérain est de 3.600 euros environ. Le prix d’achat des logements augmente depuis dix ans et la courbe n’est pas prête d’infléchir.
Investir à Toulouse
La ville de Toulouse est en passe de doubler Lyon en nombre d’habitants, et de devenir ainsi la troisième ville la plus peuplée de France. Avec ses 498.000 habitants recensés en 2020, la ville rose n’est plus qu’à 30.000 unités de la capitale des Gaules, et au vu de la progression démographique de chacune des deux villes, Toulouse devrait grimper sur le podium d’ici 2025.
Un exploit considérable pour une ville qui ne cesse d’afficher son dynamisme, l’attractivité de sa vie étudiante et la bonne tenue de son marché de l’emploi. Le prix du mètre carré approche des 4.000 euros et le rendement locatif tourne en moyenne autour de 6 à 8%.
La capitale du rugby et de l’aéronautique continue de travailler sur ses transports en commun, avec notamment trois lignes de métro. En outre, Toulouse se trouvera bientôt à 3h30 de Paris en TGV.
Les communes autour de la métropole toulousaine sont toutes aussi attractives : Aucamville, Balma, Blagnac ou Cornebarrieu proposent des opportunités très intéressantes. Proches de la cité toulousaine, elles en sont connectées grâce à un réseau de transports performant. En outre, l’achat des logements est plus accessible que dans le centre-ville, tout en proposant un rendement équivalent (6%).
Quid de Paris ?
Paris sera toujours Paris. La capitale propose, quel que soit le contexte, de belles opportunités immobilières. Elle reste la ville de France qui attire le plus d’étudiants et de travailleurs grâce à ses grandes écoles et son bassin d’emploi. Certes la vie y est chère, mais le marché immobilier ne faiblit pas. La demande en location reste inférieure à l’offre.
Toutefois, les investisseurs s’intéressent également aux opportunités qui se présentent au-delà de l’intra-muros. Antony, Bois-Colombes, Châtenay-Malabry, Drancy, Noisy-le-Sec, Pierrefitte-sur-Seine, Rosny-sous-Bois, autant de communes qui intéressent les personnes qui s’installent à Paris tout en recherchant un cadre de vie agréable, loin de l’agitation parisienne, mais proche grâce aux transports en commun.
Dans quelles autres villes de France investir en 2023 ?
D’autres grandes villes de France restent des valeurs sûres en termes d’investissement immobilier : Marseille propose un rendement locatif à 3,8% pour un coût au mètre carré de 3.800 euros. Lyon (5,5%) et Nantes (4,2%) ont un rendement supérieur avec un prix moyen du mètre carré allant de 4.000 euros pour la Cité des Ducs à 4.700 euros pour la métropole rhodanienne.
Parmi les villes de moins de 300.000 habitants, Rennes et Strasbourg restent attractives avec un rendement à 6,2% pour la ville bretonne et 5% pour la cité alsacienne, avec un coût moyen du mètre carré oscillant pour les deux villes autour de 4.000 euros.
Certaines villes de moins de 200.000 habitants proposent quant à elles des rendements très intéressants, notamment 8% au Mans (1.900 euros le mètre carré), à Clermont-Ferrand (2.300 euros le mètre carré) et à Tours (2.600 euros le mètre carré). La ville de Brest affiche un rendement de 7,3% pour un prix moyen au mètre carré de 2.300 euros. Les villes moyennes peuvent donc représenter une belle opportunité pour les investisseurs.