Louer son logement en colocation avec un bail unique (c’est-à-dire un seul contrat de location pour tous les locataires) comporte des spécificités que nous décrivons dans notre dossier (signature du bail, obligations et départ des colocataires, solidarité, impayé, …).
Colocation : signature d’un bail unique
Chaque colocataire doit signer un seul et même contrat de location dans lequel le nom de chacun doit y être indiqué. Ce bail de location est commun à tous et, comme le bailleur, chacun des colocataires doit en conserver un exemplaire.
Chaque colocataire a les mêmes droits et les mêmes obligations vis-à-vis du bailleur. Ils doivent respecter le régime juridique (location vide ou meublée) auquel est soumis le logement.
Attention : si l’un des locataires ne signe pas le contrat de location alors il sera considéré comme un simple occupant du logement et non pas comme un colocataire.
Colocation : versement et restitution du dépôt de garantie
Vous êtes en droit de réclamer le versement d’un dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux des colocataires.
Ce dépôt de garantie peut être versé par un seul colocataire signataire du bail (charge ensuite à lui de s’arranger avec son ou ses autres colocataires). Concernant le montant du dépôt de garantie celui-ci varie en fonction du type de location (vide ou meublée) comme nous vous l’expliquons en détail dans notre dossier : « Location : tout savoir sur le dépôt de garantie ».
Dans le cadre d’une colocation avec un bail unique, vous n’avez pas l’obligation de restituer le dépôt de garantie au départ d’un seul colocataire. Cette obligation de restitution ne vous incombe qu’au départ du dernier colocataire. Pas d’obligation, donc, de restituer à chaque colocataire sa part. Vous pourrez alors restituer la totalité du dépôt de garantie à un des colocataires (lorsqu’ils quittent tous le logement) ou au dernier colocataire partant (lorsqu’ils partent à différents moments de la location). Charge au locataire concerné, de restituer à chacun de ses anciens colocataires leur part.
L’assurance habitation d’une colocation avec un bail unique
Les colocataires ont l’obligation de souscrire une assurance multirisque habitation. Ils peuvent le faire de façon individuelle ou en groupe. S’ils souscrivent un contrat unique, le contrat d’assurance doit indiquer le nom de chacun des colocataires.
Si un seul contrat a été souscrit pour couvrir tous les colocataires et que des changements interviennent dans la colocation (ex : l’arrivée d’un nouveau colocataire), il est indispensable de vérifier qu’un avenant au contrat d’assurance a bien été réalisé.
Comme dans le cadre d’une colocation à plusieurs contrats de bail, les colocataires peuvent demander au propriétaire de souscrire une assurance pour leur compte, comme nous vous l’expliquons dans notre vidéo ci-dessous.
Le propriétaire-bailleur pourra alors récupérer le montant de la prime annuelle, via les charges mensuelles.
La caution dans une colocation avec un bail unique
Pour vous protéger du risque d’impayé, vous pouvez demander :
- à chaque colocataire de vous présenter une caution (garant). L’acte de cautionnement devra indiquer le nom du colocataire pour lequel la caution fonctionne et dont le départ signifiera la fin de son engagement. Cependant, l’engagement de la caution pourra être modifié par l’insertion d’une clause de solidarité dans le bail ;
- ou qu’une caution s’engage pour plusieurs colocataires ou la totalité d’entre eux. Important : l’acte de cautionnement doit indiquer le nom du colocataire dont le départ du logement mettra fin à l’engagement de la caution.
Important : si le contrat de location comporte une clause de solidarité alors la personne se portant garant est susceptible de payer les sommes dues par tous les colocataires si ces derniers ne paient pas et même si elle ne s’est pas portée garant pour l’ensemble des colocataires.
Même en cas de départ du colocataire pour lequel elle s’est portée garant, la caution reste solidaire du paiement du loyer jusqu’à 6 mois après le départ de son colocataire, sauf si un nouveau colocataire a rejoint la colocation entre-temps comme nous l’indiquons dans notre vidéo ci-dessous.
À noter : dans certains cas, les colocataires ne font pas appel à une caution classique mais se tournent vers la garantie Visale lorsqu’ils y sont éligibles.
Colocation avec un bail unique : paiement du loyer
Pendant toute la durée de la location, les locataires doivent s’acquitter du loyer (et des charges : provisions ou forfait possible) puisqu’il s’agit d’une des obligations des locataires.
À noter que le montant récolté auprès de l’ensemble des colocataires ne peut pas être supérieur au montant du loyer qui serait applicable au logement s’il contenait un seul locataire.
Lorsque le contrat de location ne contient pas de clause de solidarité, chaque colocataire (ainsi que son garant éventuel) ne peut être sollicité que pour le paiement de sa quote-part du loyer et des charges qui sont dues. Et en cas de départ d’un colocataire, ce dernier reste redevable des loyers et charges jusqu’à la fin de son préavis.
Donc pour vous protéger des risques d’impayés, vous pouvez insérer une clause de solidarité dans le contrat de location, dans laquelle les colocataires s’engagent solidairement à régler les sommes dues.
Ainsi, en cas d’impayés, chaque colocataire ainsi que la personne qui s’est portée garant pour lui (sa caution) sont redevables de l’ensemble des sommes dues au propriétaire (loyer et charges locatives).
Même en cas de départ d’un colocataire, ce dernier et son garant restent engagés par la clause de solidarité jusqu’à 6 mois après son départ du logement, à part si un nouveau colocataire le remplace avant la fin de son délai.
Les colocataires ont plusieurs solutions qui s’offrent à eux en ce qui concerne le paiement du loyer. Ils peuvent se mettre d’accord pour que chacun paie le loyer à tour de rôle ou bien confier à l’un d’entre eux le soin de le faire (ses colocataires le remboursant ensuite). Ils peuvent aussi ouvrir un compte bancaire commun sur lequel chacun verse chaque mois sa quote-part du loyer. Enfin, toujours est-il que vous devez être réglé de la totalité du loyer tous les mois, quelque soit la solution de vos colocataires.
Colocation avec un bail unique : comment mettre fin à la location ?
Cas n°1 : congé donné par un ou les colocataires
Si tous les colocataires souhaitent partir en même temps, ils doivent vous adresser un préavis commun, incluant tous les noms et signatures des colocataires. Chaque colocataire peut aussi vous adresser un congé individuel. Dans ce cas, il est nécessaire qu’ils vous envoient tous leurs courriers en même temps, afin de déterminer le délai de préavis. En cas de courriers arrivés à des dates différentes, c’est le dernier arrivé qui fait foi pour le démarrage du délai.
Si un seul des colocataires souhaite partir, ce dernier devra adresser un préavis au propriétaire-bailleur en respectant des conditions de délai et de forme décrites dans notre dossier : « Résiliation du bail par le locataire : démarches, préavis, obligations ».
Cas n°2 : congé donné par le propriétaire-bailleur
Si c’est vous qui souhaitez rompre le bail, vous pouvez adresser leurs congés aux colocataires à la fin du bail, en suivant les démarches détaillées dans notre dossier : « Propriétaire : conditions et démarches pour rompre un bail ».
Si vous adressez votre congé à un seul colocataire et qu’une clause de solidarité est insérée dans le contrat de location, alors ce congé vaut pour l’ensemble des colocataires. En revanche, si aucune clause de solidarité n’est présente, vous devrez envoyer votre congé à chacun des colocataires.
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