Un T3 ou un T4 génère un loyer plus important qu’un studio ou un T1, même s’il est loué en colocation. Est-il pour autant plus rentable ?
Investir dans un logement amène à se poser la question de la rentabilité de celui-ci. Vaut-il mieux une petite surface pour un locataire seul ou une surface plus large qui pourra être partagée par plusieurs colocataires ?
Quels sont les critères pour évaluer la rentabilité d’un logement ?
Les études réalisées pour évaluer la rentabilité d’un logement, et donc comparer celles d’un studio par rapport à une colocation, sont établies sur le court terme (une année) puis sur le long terme (vingt ans).
Elles s’appuient sur plusieurs données : le coût du logement à l’achat, le montant moyen du loyer (selon la zone et le type de logement), une estimation du montant des charges, la taxe foncière, les frais d’agence, les frais de notaire (généralement autour de 7% du prix de vente frais d’agence inclus), et enfin le coût des travaux au mètre carré (car les travaux sont toujours nécessaires un jour ou l’autre).
Chacun de ces critères donne un chiffre proportionnel à la surface du logement et permet de dégager un niveau de rentabilité brute par rapport aux loyers. Mais d’autres éléments sont à prendre en compte pour dégager une rentabilité plus nette :
- La vacance locative, c’est-à-dire les périodes où le logement n’est pas occupé, ce qui représente pour le bailleur un manque à gagner. Le calcul établit une moyenne locale selon la zone et le type de logement étudié.
- Les provisions d’usure, c’est-à-dire les montants à prévoir pour l’entretien, les réparations et les rénovations du logement qui ne sont pas prises en charge par les locataires au titre des dégradations.
- Les provisions pour travaux votées dans les copropriétés, estimées à partir de statistiques historiques à 5% du prix du logement.
Quelle est la meilleure rentabilité entre un studio et une colocation ?
A priori, les loyers étant plus élevés, les appartements en colocation sont susceptibles d’être plus rentables, d’autant que la colocation est prisée par la population étudiante. Elle lui permet de jouir d’un grand espace pour un loyer partagé à plusieurs et donc plus faible. Mais la réalité est loin d’être aussi formelle.
La vacance locative est plus importante dans les logements en colocation que dans les studios individuels. Les relations humaines entre colocataires altèrent beaucoup la rentabilité d’un logement, contrairement à un logement seul où le problème n’existe pas.
L’usure d’un logement est beaucoup plus importante quand il est occupé par plusieurs personnes, en raison d’une activité plus importante. Selon les études réalisées sur ce point, l’usure d’un logement occupé seul est estimée à 1% sur vingt ans alors que celle d’un logement en colocation, sur la même durée, est de 3%.
Les provisions de travaux au sein des copropriétés représentent une somme plus importante aux logements de grande taille, tout simplement parce que la quote-part dépend des tantièmes et que ceux-ci se basent sur la surface du logement.
Ces trois éléments bouleversent donc les a-priori. Louer un grand logement en colocation, avec donc un loyer plus important, n’est pas forcément plus rentable qu’un studio loué à une seule personne. C’est même la tendance inverse qui se dégage de nombreuses études.
Quelques exemples à Paris, en Ile-de-France et en province
Beanstock, la plateforme d’investissement locatif, créée en 2020, a réalisé une étude comparative sur la rentabilité des studios et des appartements en colocation, en tenant compte des éléments précisés plus haut. Les enquêteurs se sont penchés sur six villes de France qui présentent des caractéristiques différentes mais qui font partie des plus attractives du pays en termes de logement : Paris, Poitiers, Nantes, Marseille, Evry et Roubaix.
Dans la capitale, la rentabilité d’un studio sur un an est estimée à 4% alors qu’elle est de 3,2% pour une colocation. Sur vingt ans, le studio représente une rentabilité de 5,4% contre 4,5% pour une colocation.
Les rapports sont les mêmes en province à Marseille (5,1% pour un studio sur un an contre 4,7% en colocation, 6,9% en studio sur 20 ans contre 6,5% en colocation), à Poitiers (5,4% pour un studio sur un an contre 5% en colocation, 7,3% en studio sur 20 ans contre 6,9% en colocation) et à Roubaix (6% pour un studio sur un an contre 5,7% en colocation, 8,2% en studio sur 20 ans contre 7,8% en colocation).
À Nantes, les différences sont plus infimes. Les rentabilités sont identiques pour un studio et une colocation, que ce soit à court terme (3,8% sur un an) ou à long terme (5,2% sur 20 ans). Les enquêteurs se sont penchés sur des données plus précises qui révèlent que sur un an, la différence entre rentabilité brute et rentabilité nette est favorable au studio : -1,1 point contre -1,3 point. Sur vingt ans, la différence passe à -1,3 pour le studio et à -1,6 pour la colocation.
À Évry, commune d’Ile de France de 53.871 habitants, la colocation paraît à première vue plus rentable : 5% contre 4,9% sur un an, 6,8% contre 6,7% sur vingt ans. Mais comme à Nantes, la différence entre rentabilité brute et rentabilité nette entre en jeu : -1,2 point pour le studio contre -2,7 points pour la colocation sur un an et -1,5 point pour le studio contre -3,4 points pour la colocation sur 20 ans.
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