Certains locataires préfèrent travailler de chez eux pour des questions d’économies ou de pratique. Mais en tant que copropriétaire, avez-vous le droit d’autoriser votre locataire à exercer une activité professionnelle au sein du logement loué ? Et peut-il en faire le siège social de sa société, le cas échéant ? Réponses dans notre dossier.
Vous proposez, au sein d’une copropriété, un logement à la location et un médecin, par exemple, souhaite louer l’appartement pour en faire son cabinet professionnel. Cela peut être intéressant car le loyer peut être valorisé. Un locataire en place peut aussi souhaiter dorénavant exercer son activité professionnelle chez lui. Mais avez-vous le droit de louer votre logement dans ces conditions ?
C’est une question d’autant plus importante que le nombre de travailleurs indépendants exerçant à domicile (en auto entreprise), tout comme le nombre de sociétés parfois unipersonnelle (telles que les SASU), se multiplient et vont augmenter à l’avenir.
Pour cela il va néanmoins falloir regarder du côté de la loi mais également du règlement de copropriété (dans lequel les droits des copropriétaires sont généralement définis).
Autoriser l’exercice d’une activité professionnelle : les éléments à prendre en compte
L’exercice d’une activité professionnelle au sein du logement loué est-il autorisé par la loi ?
Tout d’abord, il ne faut pas confondre domiciliation d’entreprise et activité professionnelle :
- La domiciliation de l’entreprise, simple adresse administrative figurant sur les documents commerciaux, ne modifie pas la destination du local, qui demeure affecté à l’habitation.
- L’exercice d’une activité professionnelle à domicile suppose, en revanche, un changement total ou partiel d’usage du logement. Cette modification doit être soumise à une autorisation préalable délivrée par la mairie.
Les conditions de délivrance de cette autorisation diffèrent selon les départements et l’importance des villes.
Dans certains cas, il est possible d’exercer une activité chez soi sans avoir à solliciter cette autorisation.
Le plus sûr est tout de même de vous renseigner auprès de la mairie de la commune où est situé votre bien locatif.
L’exercice d’une activité professionnelle au sein du logement loué est-il autorisé par le règlement de copropriété ?
Deuxième vérification importante à faire : lire le règlement de copropriété pour vérifier que vous avez le droit d’héberger un locataire professionnel.
Le règlement exige-t-il un usage exclusif d’habitation de la résidence ? Interdit-il certaines activités ? Cela va dépendre de la présence de deux clauses : les clauses « d’habitation bourgeoise » et « d’habitation exclusivement bourgeoise ».
La clause « d’habitation bourgeoise » indique que les locaux ne pourront être occupés que « bourgeoisement », c’est-à-dire réservés à l’habitation. Toutefois, elle admet l’exercice de certaines professions, libérales notamment (comme un médecin ou un conseil).
La clause « d’habitation exclusivement bourgeoise » prohibe toute activité professionnelle, le logement devant être exclusivement à usage d’habitation. Dans ce cas, impossible d’autoriser votre locataire à exercer une profession chez lui.
Le règlement de copropriété peut aussi contenir des clauses interdisant l’exercice de certaines activités définies.
Attention : certaines clauses de règlement de copropriété sont illicites. Comme, par exemple, une clause qui impose l’exercice d’une activité précise ou une clause de non concurrence interdisant à un copropriétaire d’exercer une profession libérale déjà pratiquée dans la copropriété. Par exemple, un dentiste ne pourra s’installer qu’après l’accord de celui qui exerce déjà cette profession dans la copropriété.
En tout état de cause, il y a une différence entre un locataire qui va exercer une activité impliquant une clientèle (et donc des allées et venues “d’étrangers” à la résidence avec tous les problèmes de codes d’entrée à donner et de stationnement que cela engendrent…) et un locataire qui exerce une activité, seul chez lui.
Si le règlement n’interdit pas expressément les activités professionnelles, c’est vous, copropriétaire qui avez le pouvoir de décision, concernant une activité avec clientèle. Si vous y êtes favorable, des clauses particulières doivent être insérées dans le bail.
S’il s’agit, en revanche, d’une activité professionnelle « individuelle » (journaliste, conseil, etc.) n’impliquant pas la venue de clients au domicile, votre accord n’est plus nécessaire.
Toutefois, si vous souhaitez ne pas autoriser cette simple activité, il vous faut inclure une clause dans le bail l’interdisant expressément.
S’assurer que l’exercice d’une activité professionnelle au sein du logement loué ne provoque pas de troubles de voisinage
Une activité, même autorisée par le règlement de copropriété, peut être interdite si son exercice cause un préjudice (bruit, odeur …) aux autres copropriétaires.
Faut-il demander l’autorisation de la copropriété pour l’installation de plaques professionnelles ?
La jurisprudence montre que les juges sont divisés sur le sujet. Certains juges estiment, en effet, que l’installation d’une plaque professionnelle ne nécessite pas forcément une autorisation de l’assemblée générale de copropriété, dès lors que l’exercice de la profession est autorisé et que l’apposition de la plaque ne nuit pas à l’esthétique de l’immeuble.
Mais, là encore, par mesure de sécurité, il peut être préférable de demander une autorisation de la copropriété.
Une majoration de charges pour cause d’activité professionnelle peut être appliquée
Certains règlements de copropriété comprennent une clause permettant l’application d’une majoration de charges pour cause d’activité professionnelle. Elle est légale.
De fait, l’exercice d’une activité professionnelle peut entraîner une augmentation des charges de copropriété : par exemple, si un médecin loue votre logement situé au dernier étage de la résidence, cela implique que sa clientèle va utiliser l’ascenseur.
Une utilisation qui sera donc plus importante que s’il n’utilisait qu’individuellement cet ascenseur.
Dans certains cas, le surplus de charges à régler pour le copropriétaire exerçant une activité professionnelle ou louant à un professionnel (charges récupérables sur le locataire, le cas échéant) est calculé en tenant compte de plusieurs éléments.
Parmi ceux-ci on retrouve : l’augmentation présumée de la consommation d’eau et d’électricité (dans les parties communes) ou encore la plus grande rapidité d’usure des revêtements de sols des couloirs d’accès au logement.
Dans d’autres cas, la clause d’aggravation de charges n’est qu’une disposition imposant à un copropriétaire de réparer le préjudice qu’il a causé (dégradation des parties communes par exemple), le cas échéant.
Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet « Mes services exclusifs » puis « Assistance fiscale/juridique » (service réservé à nos abonnés payants).