Les deux formules ont leur intérêt. En location courte durée, les rendements peuvent être très bons, mais le risque de vacance locative est important…
Pour un même logement, vous pouvez parfois demander un loyer plus élevé à la semaine qu’au mois. C’est le cas, notamment, des appartements ou des maisons situés dans des lieux touristiques très recherchés pour des locations temporaires. Certains investisseurs préfèrent donc louer leur bien quelques mois chaque année plutôt que de s’engager sur un bail classique longue durée, en location nue ou meublée.
Avantages et inconvénients de la location courte durée
Le gros atout de la location courte durée repose sur le fait que vous pouvez réclamer à votre locataire de passage un loyer plus important. Ainsi, on voit souvent, dans les villes touristiques, des annonces de logements à louer pour 1.500 € la semaine, alors qu’un logement équivalent se loue 1.000 € / mois via un bail classique.
Si le bailleur d’un tel bien parvient effectivement à louer son bien en location saisonnière 3 mois / an (du 15 juin au 15 septembre, par exemple), les loyers nets représenteront 18.000 €. S’il avait loué ce bien en bail nu 3/6/9, le loyer annuel aurait représenté 12.000 €. Plus intéressant, donc, a priori, de choisir la location saisonnière…
Toutefois, ces simulations ne reflètent pas toujours la réalité. En effet, la location saisonnière vous expose à une vacance locative (absence de locataire) plus forte que la location longue durée (temps de la recherche d’un nouveau locataire entre deux baux). Si, dans notre exemple, le bien ne se loue finalement que 7 semaines (au lieu des 12 souhaitées), le revenu locatif net descendra à 10.500 €. Cette situation a pu se produire, durant l’été 2020 et 2021, en pleine crise sanitaire…
Autre atout de la location courte durée : vous pouvez récupérer le logement au cours de l’année, afin de profiter d’une résidence secondaire ponctuellement.
Enfin, les impayés de loyers sont exceptionnels en location courte durée.
Parmi les inconvénients (en plus d’une exposition plus importante à la vacance locative), la location saisonnière est plus coûteuse en temps, en frais de mise en place (des meubles sont à installer) et de fonctionnement : recherche de locataire, rafraîchissements et petits travaux à réaliser régulièrement… Tout cela a un prix. L’expérience le prouve : l’usure d’un logement proposé en location saisonnière est plus rapide que celle d’un logement loué sur le long terme, en raison des changements réguliers de locataires.
Au niveau fiscal, en plus de l’impôt sur le revenu, le bailleur d’une location saisonnière doit s’acquitter des taxes foncière, d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères. Les deux dernières font partie des charges récupérables auprès du locataire, dans le cadre d’une location longue durée. A prendre en compte, donc, dans la comparaison financière !
Attention encore à la règlementation ! De plus en plus de municipalités encadrent la location saisonnière, afin de faire face à la diminution de l’offre locative longue durée. Il est donc préférable de vous renseigner auprès de votre mairie pour connaître vos droits de location courte durée.
Avantages et inconvénients de la location longue durée
La location longue durée englobe les baux meublés (1 an renouvelable tacitement, ou 9 mois non renouvelables tacitement pour les étudiants) et les baux nus durant 3, 6 ou 9 ans, renouvelables tacitement.
L’atout de ces baux est que leur longue durée vous permet de vous « reposer » de longs mois sur la présence d’un locataire. Si celui-ci reste dans les lieux plusieurs années, ou même décennies, la gestion locative en est facilitée. Revers de la médaille d’une location très longue durée : le loyer n’évolue pas forcément en fonction du marché. Les augmentations sont contraintes par les dispositifs publics, qu’il s’agisse de l’encadrement national des loyers en zone tendue ou du plafonnement local des loyers, mis en place dans plusieurs métropoles. Ne confondez pas les deux dispositifs qui sont différents, bien qu’appliqués parallèlement parfois.
Si le rendement locatif est plus faible, la stabilité est plus grande, vous offrant une source de revenus pérenne et une meilleure visibilité sur vos revenus locatifs à venir.
Bien que le départ de votre locataire avant l’échéance du bail soit possible, les études montrent que la durée moyenne d’occupation d’un logement du parc locatif privé est de 7 ans. Cette longévité de la durée d’occupation vous permet de limiter les coûts engendrés par la recherche d’un locataire (frais d’agence, rédaction du bail, etc.).
De plus, compte tenu du fait que le bien est utilisé en tant que résidence principale, vous pouvez partager avec votre locataire un certain nombre de charges comme la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.
Les inconvénients de la formule locative longue durée sont :
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- Les règles contraignantes de récupération de son logement pour y habiter ou loger un proche. De fait, résilier le bail d’un locataire exige des démarches particulières et vous devez avoir une raison valable ;
- Les loyers impayés, s’ils sont très minoritaires, existent de façon plus importante dans la location longue durée. C’est pourquoi il peut être judicieux de souscrire une garantie loyers impayés (GLI). N’hésitez pas à contacter nos partenaires Luko et Insured.
Si vous souhaitez simuler les revenus et la fiscalité de votre investissement locatif, l’ANIL met à votre disposition un simulateur.