Une location meublée ou vide donne lieu au paiement d’un loyer et, le cas échéant, à une provision mensuelle pour charges. Comment déterminer le montant de la provision pour charges ? La réponse dans notre dossier.
Les charges récupérables
Fixer le montant du loyer est un premier travail pas toujours facile pour vous, propriétaire-bailleur. C’est pour cela que nous vous avons rédigé un dossier spécifique sur le sujet : « Comment définir le montant de mon loyer ? ».
Mais vous devez aussi vous atteler à fixer le montant de la provision pour charges, compte tenu des dépenses locatives que vous avez le droit de récupérer (voir la liste des charges récupérables ci-joint).
En effet, les charges locatives sont réglées initialement par vous, bailleur, mais vous pouvez ensuite vous les faire rembourser par votre locataire. Il s’agit des charges locatives récupérables.
L’estimation de ces charges locatives récupérables, dont vous pouvez exiger une avance chaque mois, implique donc, une régularisation une fois par an. Pour procéder dans les règles à la régularisation annuelle des charges locatives il est nécessaire de suivre certaines étapes détaillées dans notre dossier : « Régularisation des charges locatives : les 3 étapes à suivre ».
Dans le cadre d’un contrat de location meublée, qui a été signé depuis le 27 mars 2014, le propriétaire peut appliquer les charges locatives au réel mais pas seulement. En effet, les charges locatives peuvent également être payées forfaitairement si cela vous convient. Dans ce dernier cas aucune régularisation des charges locatives ne peut avoir lieu.
Dans le cadre d’un contrat de location classique, le paiement des charges locatives au réel est obligatoire sauf exception.
Ceci étant dit, comment allez-vous pouvoir déterminer l’avance mensuelle sur charges ?
Étape 1 : se renseigner sur les charges locatives globales de la maison ou de la copropriété
Si votre logement locatif est une maison, regardez les factures de l’année précédente pour vous faire une idée des charges locatives globales annuelles. Mais en général, pour une maison, les propriétaires laissent les locataires prendre les différents postes à leur nom. Ces derniers règleront donc directement les factures.
S’il fait partie d’une copropriété, en revanche, il faut vous tourner vers le syndic dont le rôle, en plus d’assurer le bon entretien de la résidence, est aussi de déterminer les charges locatives prévisionnelles (entretien des parties communes, espaces extérieurs, petites réparations, désinfection, ascenseur…) que les copropriétaires doivent payer chaque année.
Le syndic est donc en capacité de vous indiquer le montant annuel des charges locatives que vous devrez lui verser.
Ces charges locatives varient en fonction de chaque logement. Il est, par exemple, connu que, dans un immeuble de plusieurs étages, plus le logement est élevé, plus les charges d’ascenseur sont importantes pour le résident. De même, la superficie du logement et ses annexes éventuelles (cave, garage, …) jouent pour le calcul et la hausse des charges locatives.
Pour vous, propriétaire-bailleur, le montant de ces charges locatives provisionnelles de copropriété devra être payé au syndic en quatre fois (une fois par trimestre).
Étape 2 : déterminer le montant des impôts locaux
Vous devrez aussi vous acquitter des impôts relevant de services dont le locataire profite directement, à savoir : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la taxe de balayage.
Ces taxes font partie de la catégorie des charges locatives récupérables. Elles seront donc également à récupérer auprès du locataire en temps voulu. En demander le remboursement est dans votre droit.
Étape 3 : tenir compte des charges de l’année précédente et du partage des charges payables par vous ou par votre locataire
Une fois connu le montant des charges de copropriété à régler au syndic (qui se base sur l’année précédente et sur d’éventuels projets de travaux) et le montant des taxes locales payées l’année précédente, il vous suffit de départager les charges locatives qui vous incombent et les charges locatives récupérables auprès de votre locataire. Cela est noté en général sur l’arrêté des comptes annuels que le syndic vous fait parvenir.
Le montant annuel des charges locatives récupérables sera à diviser par douze. Cela vous donnera le montant de la provision mensuelle exigible auprès du locataire.
À la fin de l’année, vous procéderez à une régularisation des charges locatives et votre locataire pourra alors être remboursé s’il a trop payé ou devra payer un complément si les charges locatives ont augmenté par rapport à l’année précédente.
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