Il n’est pas nécessaire qu’un logement soit vide pour être sur le marché. Même occupé par un locataire, le logement peut faire l’objet d’une transaction. Quel est donc l’intérêt d’investir dans un logement occupé ?
Investir dans un logement alors qu’il est occupé par un locataire peut présenter quelques avantages. Sur le plan financier, l’acquéreur peut bénéficier d’un prix de vente légèrement minoré. La présence du locataire assure en outre un loyer d’entrée et évite une période de carence.
Pourquoi investir dans un logement occupé ?
L’investissement dans l’immobilier locatif nécessite qu’un loyer soit régulièrement payé car le montant est utilisé pour rembourser l’emprunt bancaire. Si le logement est inoccupé, aucun loyer n’est perçu mais il faut quand même rembourser l’emprunt.
C’est pourquoi l’acquisition d’un logement occupé par un locataire, qui paie régulièrement son loyer, est l’assurance d’éviter un manque à gagner. Si le logement est acheté vide, le temps consacré à rechercher un locataire peut être relativement long et pénalisant.
L’acquéreur d’un logement occupé doit toutefois suivre deux recommandations importantes :
- prendre connaissance du contrat de location en cours,
- vérifier si le locataire paie régulièrement son loyer et les charges.
Quels sont les droits du locataire en cas de vente de son logement ?
Lorsque le logement occupé passe aux mains d’un nouveau propriétaire, le contrat de location établi avec l’ancien bailleur se poursuit. L’acquéreur doit respecter les conditions du bail en cours. Il ne peut pas augmenter le loyer hors du cadre de la révision inscrite dans le bail.
Le locataire n’est pas tenu de quitter le logement avant l’échéance du bail, et il peut y rester au-delà si la reconduction est activée.
Le locataire est-il… un bon locataire ?
Avant d’investir dans un logement occupé, il convient de se renseigner sur le locataire en place. Et en premier lieu de savoir s’il paie régulièrement son loyer et ses charges. Ce n’est bien entendu pas le vendeur qui donnera spontanément cette information, mais l’acquéreur a la possibilité de demander l’historique des quittances de loyer.
Si celles-ci sont régulières, on peut estimer que le locataire est un bon payeur. Dans le cas inverse, il est préférable soit de ne pas acheter le logement, soit de l’acquérir en souscrivant une assurance loyer impayés.
Quid du dépôt de garantie et de la caution ?
Lors de la remise des clés au locataire par l’ancien propriétaire, celui-ci a perçu le dépôt de garantie, qui représente entre un et deux mois de loyer. Lorsqu’il acquiert le logement occupé, le nouveau propriétaire s’engage à restituer le montant du dépôt de garantie au locataire, tout ou en partie selon le verdict de l’état des lieux de sortie.
Le nouveau propriétaire récupère également les conditions de la caution qu’avait négocié l’ancien propriétaire. Aucune nouvelle forme de caution ne peut se substituer ni être ajoutée à la caution existante. Par contre, si l’ancien propriétaire a souscrit une GLI, garantie loyer impayés, celle-ci prend fin lors de la cession du logement. Le nouveau propriétaire doit contracter sa propre GLI.
Comment reprendre le logement ?
Le nouveau propriétaire d’un logement occupé peut envisager de reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un de ses proches en résidence principale. Il doit toutefois attendre la fin du bail pour donner congé au locataire.
Dans le cas d’une location non meublée, le propriétaire doit envoyer au locataire un courrier l’informant qu’il lui donne congé en précisant les raisons. Ce courrier, recommandé avec accusé de réception, doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail… et au moins deux ans après la date d’acquisition du logement.
Dans le cas d’une location meublée, le bail est d’une année et le propriétaire doit envoyer le courrier en respectant un préavis de trois mois.
Comment vendre un logement occupé ?
Il y a deux alternatives pour vendre un logement locatif : le vendre sans locataire ou le vendre occupé.
Le vendre sans locataire lui donne un prix de vente légèrement majoré, mais il faut que le locataire ait bien quitté les lieux, et ceci ne peut se faire qu’à la date d’échéance du bail.
Pour donner congé au locataire, les conditions sont les mêmes que lorsque l’on souhaite reprendre le logement : un courrier recommandé avec accusé de réception envoyé au moins trois mois avant la fin du bail dans le cas d’un meublé, et six mois s’il s’agit d’une location non meublée.
En outre, dans ce dernier cas, le propriétaire ne peut revendre le logement dans les trois ans qui suivent son acquisition. Il est donc obligé d’attendre l’échéance du bail suivant. C’est pourquoi il préfère souvent vendre le logement occupé.
La vente d’un logement occupé a pour principal avantage de pouvoir se réaliser à tout moment, quelles que soient les échéances des baux. Le prix de vente subira alors une légère décote.