Investissement immobilier : SCI ou société SAS ?

Une société destinée à loger des projets immobiliers n’est pas nécessairement obligée de prendre la forme d’une Société Civile Immobilière (SCI). Vous pouvez aussi créer une Société par Actions Simplifiée (SAS), notamment si vous voulez vous spécialiser sur des logements sous statut LMP. Alors SCI ou société SAS ? Quelles sont les différences entre ces deux statuts ?

Une SCI ou une société SAS permettent d’acheter et de gérer des biens immobiliers en évitant, entre autres, le cas échéant (notamment si la SCI est familiale), que le patrimoine ne soit placé sous le régime de l’indivision, avec les inconvénients que ce régime représente.

Une SAS peut comporter un seul actionnaire…pas une SCI

Alors qu’une SAS peut être créée par une seule personne (on l’appelle alors une SASU / U comme unipersonnelle), une SCI est obligée de détenir au moins 2 associés.

… et une SAS peut avoir une activité commerciale contrairement à une SCI

Par ailleurs, la SCI étant une société civile, elle ne peut pas exercer d’activité commerciale, alors que la SAS, elle, peut exercer tous types d’activités. En clair, une SCI ne peut pas gérer des commerces (boutique, restaurant, hôtel…). Si elle le fait, elle risque une requalification en « société commerciale » avec la fiscalité qui va avec, et, notamment, un redressement fiscal au titre de son assujettissement rétroactif à l’impôt sur les sociétés (IS).

Solution intéressante : les investisseurs ont la possibilité de profiter des deux statuts en créant une SCI propriétaire et gestionnaire du bien immobilier, et une SAS ayant pour objet l’exploitation même du commerce. Il suffit alors que la SAS loue l’immeuble à la SCI (en location non meublée) pour que les règles de chacune des sociétés soient respectées. Un montage qui permet, en effet, de respecter les objets respectivement civil et commercial de la SCI et de la SAS.

SCI ou Société SAS : Quelles différences entre SAS et SCI dans un cadre immobilier ?

Création SAS et Création SCI : Qu’en est il de leur gestion ?

Les formalités administratives et comptables obligatoires tout au long de la vie de ces deux types de société et qui étaient très différentes par le passé se sont rapprochées ces dernières années. De fait, les SAS n’étant plus soumise à un capital social minimum ni à l’obligation de faire appel à un commissaire aux comptes, la gestion des deux sociétés (SAS et SCI) est assez souple et relativement similaire aujourd’hui. La SCI l’est tout de même un peu plus dans le sens où elle n’est pas obligée de publier ses comptes sociaux. La SAS, elle, doit fournir au Greffe du Tribunal de commerce, ses comptes annuels, qui sont ensuite publics.

SCI ou société SAS : Quelles sont les responsabilités des associés et actionnaires ?

Elle est limitée dans une SAS, et illimitée dans une SCI. 

Dans une SAS, si des dettes sont constatées, les créanciers ne peuvent exiger des actionnaires qu’un remboursement égal (et jamais supérieur) à leur apport dans le capital. Leur patrimoine personnel n’est donc jamais mis en risque.

Dans une SCI, les associés peuvent devoir rembourser une dette via leurs biens personnels. Les créanciers ont, en effet, tout-à-fait le droit de demander la saisie des biens personnels de chacun des associés jusqu’à apurement du passif. Important toutefois : il n’existe pas de solidarité entre associés. Ainsi, la dette ne doit être remboursée qu’à hauteur de leur part propriétaire du capital.

SCI ou société SAS : Quelles sont les différences du point de vue fiscal entre SCI et SAS ?

Dans une SCI, les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR), sauf s’ils choisissent d’être imposés sur les sociétés (IS), comme détaillé dans notre fiche pratique IR ou IS : quel régime fiscal pour les SCI ?

La SAS, elle, est soumise à l’IS, sauf exception. Dans certains cas particuliers, en effet, la SAS peut choisir l’IR pour une période limitée à 5 ans. C’est notamment le cas si elle exerce principalement une activité commerciale ; la gestion de son patrimoine immobilier propre étant très minoritaire. Les SAS clairement dédiées à la gestion d’un patrimoine immobilier sont, en effet, imposées sur les sociétés.
Compte tenu de tous ces éléments, quel statut choisir ? A vous de voir, via les différences de chaque type de société… Toutefois, si vous êtes un investisseur immobilier « classique » souhaitant placer son patrimoine immobilier dans une société pour faciliter la transmission (en profitant d’une fiscalité avantageuse) de celui-ci à vos héritiers, la SCI est à privilégier…