Avant de louer un logement, vous vous posez peut-être la question : quel type de location proposer ? La location meublée ou vide (non meublée) ? Deux formules qui ont chacune leurs avantages. Votre choix dépendra de vos attentes et des conditions du marché. Afin de vous aider à faire votre choix nous comparons ces deux statuts.
Location meublée ou vide : les différences
Location meublée ou vide : qui a le meilleur rendement ?
Location meublée : En France le rendement moyen brut atteint 6 % à 8 % en location meublée non saisonnière (9 ou 12 mois).
Par ailleurs, de nombreux réseaux d’agences professionnels indiquent régulièrement que les locations meublées rapportent (en termes de loyers) 15 % à 20 % de plus que les locations nues. Logique car le service « meubles » inclus dans ce statut a un coût.
Jusqu’à 7,5 % en meublé classique, c’est un rendement intéressant, même si ce chiffre est brut. Mais pour que cela soit vraiment intéressant il faudrait que les locataires se suivent, sans vacance locative entre deux signatures de baux.
Location vide : le rendement se situe dans ce cadre, entre 4,5 % à 6,5 %.
Bien entendu, ces moyennes nationales cachent des disparités importantes car les rendements franciliens sont moins élevés.
Location meublée ou vide : quelle fiscalité ?
Dans les deux cas, les recettes locatives sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais les abattements et déductions vont différer comme nous l’indiquons dans notre vidéo ci-dessous.
Location meublée : vous percevez des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). En tant que bailleur, vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vos recettes locatives ne dépassent pas 23.000 € / an, ni 50 % de vos revenus globaux.
Ce statut vous offre deux options : en micro-BIC, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes. Sinon, vous êtes imposé au réel avec la possibilité de diminuer vos recettes via la déduction de charges et d’amortissements.
A noter ! Depuis 2018, le plafond des revenus pour se positionner sous le régime simplifié micro-BIC : a grimpé de 33.200 € à 70.000 €.
Location vide : vous percevez alors des « revenus fonciers ». Vous avez le choix entre le régime du micro-foncier qui vous permet de ne payer des impôts que sur 70 % de vos recettes locatives ou le régime réel, avec possibilité de déduire vos charges.
La fiscalité de la location meublée est plus intéressante puisqu’en micro-BIC, elle permet de ne payer des impôts que sur 50 % des recettes locatives, au lieu de 70 % dans le cadre du micro-foncier de la location nue. De plus, le mécanisme des BIC permet d’amortir le bien loué, contrairement à celui des revenus fonciers.
Location meublée ou vide : quelle est la durée du bail ?
Location meublée : les baux des locations meublées sont d’une durée d’un an renouvelable, ou de 9 mois non-renouvelable, correspondant à l’année scolaire si le locataire est étudiant.
A noter que le récent projet de loi sur le logement, « ELAN », envisage d’autoriser des baux de très courte durée (à ne pas confondre avec les baux de location saisonnière, au statut spécifique) aux étudiants et aux jeunes actifs.
Location vide : dans les locations non meublées (vides), les locataires signent un bail « 3-6-9 », c’est-à-dire de 3 ans et renouvelable. Nous avons d’ailleurs rédigé un dossier sur les éléments obligatoires à insérer au contrat de location.
Location meublée ou vide : quel est le montant du dépôt de garantie ?
Location meublée : le montant du dépôt de garantie à fournir est équivalent à 2 mois de loyer charges non comprises.
Location vide : dans ce cas le dépôt de garantie est équivalent à 1 mois de loyer hors charges.
Néanmoins dans un certain nombre de cas le dépôt de garantie ne peut être exigé comme nous le décrivons dans notre dossier : « Location : tout savoir sur le dépôt de garantie ».
Déjà faible, ce dernier pourrait, de plus, ne bientôt plus rester entre les mains des bailleurs puisque les Pouvoirs Publics envisagent de confier la conservation des dépôts de garantie à la Caisse des dépôts et consignations (CDC).
Location meublée ou vide : quel est le délai de préavis ?
Nous avons rédigé pour vous un dossier spécifique sur les conditions et démarches à respecter par le propriétaire pour rompre un bail, voici cependant un résumé pour chaque type de bail.
Location meublée : pour rompre un bail, le propriétaire-bailleur n’a que 3 mois de préavis à donner à son locataire avant l’échéance du bail. Si la rupture du bail est à l’initiative du locataire, ce dernier doit envoyer un préavis d’1 mois à son propriétaire.
Location vide : Pour récupérer son bien, le bailleur d’une location nue doit se justifier. Il ne peut donner congé au locataire que pour habiter le logement lui-même, le louer à un membre de sa famille ou le vendre. Le préavis à fournir au locataire est de 6 mois. Le préavis de départ à l’initiative du locataire, lui, est de 3 mois dans une location non meublée ou de 1 mois dans certains cas, comme nous le mentionnons dans notre vidéo ci-dessous :
Location meublée ou vide : quel est le coût du logement pour le propriétaire ?
Location meublée : pour qu’un logement soit considéré comme meublé et ainsi le louer comme tel, il faut impérativement l’équiper en mobilier indispensables à la vie quotidienne du locataire que nous listons dans notre dossier : « Les spécificités du contrat de location meublée ». Ces meubles engendrent un certain coût pour le propriétaire.
Attention : en cas de conflit, si le juge considère que le logement ne répond pas aux critères d’un meublé, il peut requalifier le bail en location vide, soumis à ce titre à la réglementation adéquate.
Le coût d’entretien du logement dans le temps est, lui aussi, généralement plus élevé dans les locations meublées en raison d’une rotation plus fréquente des locataires. Des travaux de rafraîchissement doivent être plus souvent entrepris.
Location vide : bien entendu, tous ces équipements ne sont pas utiles en location nue, ce qui représente un coût de départ en moins.
Récapitulatif des principales différences entre la location meublée et vide (non-meublée)
A première vue, la location meublée semble plus attractive pour deux raisons :
- le rendement est souvent meilleur
- et la fiscalité est plus intéressante.
En revanche, le coût du logement (ameublement + entretien), est souvent, lui, plus fort dans les locations meublées.
Encore faut-il pouvoir renouveler, le cas échéant, les locataires, sans difficulté. Car le taux de rotation des locataires, plus important dans les meublés, peut engendrer des effets secondaires négatifs : une vacance locative d’un mois ou de plusieurs mois qui pèse sur le rendement, à laquelle s’ajoute la nécessité de travaux de rafraichissement (qui ont un coût aussi) plus réguliers.
Par ailleurs, tous les logements ne sont pas faits pour les deux types de location.
Les grands appartements trouveront peu de candidats à une location meublée. Et même si vous en trouvez un pour un premier bail, le risque d’une vacance locative lourde pour signer un deuxième bail est grand.
De leur côté, les plus petits appartements ont plus de demandes locatives en meublé qu’en location nue, surtout près des écoles et des universités.
Enfin, attention à l’administration fiscale qui veille à ce que les bailleurs ne choisissent pas la location meublée pour « payer moins d’impôt » que s’ils s’étaient placés sous le statut de la location nue.
La location meublée est censée être de courte durée : un seul bail renouvelé d’année en année avec le même locataire résidant dans votre logement pendant 6 ans d’affilée peut impliquer une requalification de la part des services des impôts en location nue (avec la réglementation qui va avec). Pour éviter ce risque, vous pouvez signer de nouveaux baux régulièrement, avec un nouvel état des lieux faisant état de changements dans le mobilier, même s’ils sont mineurs.
Par ailleurs certains propriétaires souhaitent occuper leur bien locatif une partie de l’année. C’est l’une des raisons qui incite certains bailleurs à opter pour la location meublée pendant 9 mois à des étudiants. Ils peuvent ainsi profiter de ce logement pendant l’été. C’est souvent le cas de logements situés dans des zones touristiques.
Certains bailleurs font aussi le calcul de louer meublé à des étudiants pendant 9 mois pour pouvoir ensuite louer ce logement à la semaine pendant tout l’été car la location saisonnière peut s’avérer très lucrative. Là encore, la situation géographique est déterminante.
Faites votre choix en connaissance de cause, en ne vous laissant pas guider par de simples calculs financiers et fiscaux. Le premier gage d’un bon rendement, c’est d’abord un bon contrat de location et un marché locatif dynamique permettant d’éviter toute vacance entre deux baux.
Location meublée ou vide : tableau de comparaison
| NOMINATION | LOCATION MEUBLÉE | LOCATION VIDE (NON-MEUBLÉE) |
| DÉPÔT DE GARANTIE |
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| DURÉE DU BAIL |
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| PRÉAVIS |
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| RÉGIME DIMPOSITION |
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| SPÉCIFICITÉS |
Vous devrez impérativement équiper votre logement afin que votre locataire puisse vivre dans un minimum de confort (voir la liste : mettre une ancre) |
En tant que propriétaire-bailleur vous ne pouvez rompre ce bail que sous certaines conditions :
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