Certains propriétaires ne font pas signer de bail à leur locataire soit parce qu’ils connaissent bien le locataire en question, soit par simple volonté de ne pas s’encombrer de démarches. Même si la jurisprudence accorde une certaine valeur au bail verbal, cela comporte certains risques décrits dans notre dossier.
La loi du 6 juillet 1989, qui régit la location, exige l’établissement d’un contrat de location écrit et signé par les deux parties. Si le locataire est protégé par de nombreuses mesures, suite à la signature d’un bail, c’est aussi le cas du propriétaire. Alors, certes, signer un contrat de location avec un locataire engage le bailleur à respecter toute la réglementation en cours, mais elle le protège aussi.
Néanmoins, la jurisprudence considère le bail verbal valable s’il existe des preuves qui attestent du paiement du loyer et des charges par votre locataire. Ce dernier sera alors considéré comme un locataire bénéficiant d’un contrat de location, même si l’absence de bail écrit complique de façon importante la tâche du bailleur sur de nombreux points.
Les différents risques en cas de location sans bail
Risque n°1 : non versement du dépôt de garantie
Pas de signature de bail signifie parfois : pas de versement de dépôt de garantie lors de l’entrée du locataire dans le logement.
Le dépôt de garantie couvre généralement les manquements de votre locataire (ex : loyer impayé, dégradations, etc.). Si aucun dépôt de garantie n’est versé lors d’une location sans bail alors vous n’aurez pas cette sécurité et vous devrez vous tourner vers un juge pour obtenir le recouvrement des dettes en cas de manquements de votre locataire.
Risque n°2 : absence d’état des lieux
En l’absence d’état des lieux d’entrée lors de la remise des clés, la loi indique que « le logement est présumé être en bon état lors de l’entrée dans les lieux ».
Si au moment du départ du locataire, le propriétaire-bailleur constate des dégradations dans le logement, c’est alors au locataire d’apporter la preuve que le bien était détérioré au moment de l’entrée dans les lieux ce qui joue plutôt en faveur du bailleur. Sauf si le locataire arrive à prouver que c’est le propriétaire qui n’a pas souhaité réaliser d’état des lieux d’entrée.
Dans le cas d’une location sans bail, la procédure pour se faire rembourser les dégâts est beaucoup plus longue et compliquée que dans une situation en bonne et due forme avec bail et états des lieux réalisés.
Risque n°3 : démarches plus difficiles en cas de loyers impayés
Les démarches, pour se faire rembourser lorsque survient un impayé de loyer, sont déjà complexes dans un contexte légal (voir notre dossier : « Mon locataire ne paie pas son loyer : que faire ? »), mais cela devient un vrai casse-tête en cas de location sans bail.
En tant que bailleur, vous êtes a priori en tort de vous être exonéré de l’établissement et de la signature d’un bail.
Cela va donc être très compliqué de vous faire rembourser les loyers impayés. Ce n’est toutefois pas impossible si vous prouvez l’occupation des lieux par un locataire.
Mais vous devrez impérativement vous adresser à un juge pour obtenir le recouvrement des dettes du locataire. Car dans le cadre d’une location sans bail, vous n’aurez pas la possibilité de vous tourner vers une personne se portant garant du locataire ou de faire jouer votre assurance loyer impayé (impossible à souscrire sans bail en bonne et due forme).
De plus, vous ne pourrez pas expulser votre locataire sans une décision du juge puisque l’absence de contrat écrit entraîne par conséquent l’absence de clause résolutoire. Donc seul le juge pourra prendre la décision de résilier le bail.
Risque n°4 : impossibilité de réviser le loyer
La révision du loyer ne peut se faire que s’il existe une clause de révision dans le contrat de location. Puisque ce dernier n’existe pas, alors réviser le montant du loyer ne sera donc pas possible dans une location sans bail.
Location sans bail : un bail verbal peut valoir un bail écrit
Si votre locataire prouve au juge qu’il existe un bail tacite entre lui et vous, il sera alors considéré comme détenteur d’un bail en bonne et due forme, et bénéficiera donc de toute la protection qui y est attachée.
Votre locataire peut par exemple le prouver en présentant :
- des quittances de loyer, si vous lui en avez fournies,
- des preuves concernant le paiement du loyer et des charges comme des documents bancaires,
- des contrats d’électricité, d’eau, de gaz, etc.
La jurisprudence a maintes fois démontré que les juges faisaient bénéficier du dispositif légal de la loi de 1989 tout locataire sans contrat de location écrit, mais pouvant prouver qu’il vivait comme tel.
En conséquence, si ces conditions sont respectées, le locataire ne peut pas être expulsé sans préavis et de façon arbitraire par vous, bailleur. Donc si vous souhaitez mettre fin au bail, vous devrez vous plier aux mêmes règles qu’avec un contrat écrit et que nous décrivons dans notre dossier : « Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions et démarches à respecter ».
Seul problème : la date du début de location n’est inscrite nulle part dans le cas d’une location sans bail. Il faudra donc compter sur la bonne foi de votre locataire ou alors établir très rapidement un bail écrit. Si cela n’aboutit pas alors vous devrez intenter une action de justice au bout des 6 mois de préavis adressé à votre locataire.
Location sans bail : vous pouvez à tout moment régulariser la situation
Si vous avez un locataire avec qui aucun bail n’a encore été signé, établissez un contrat de location. Cela régularisera la situation et vous permettra une gestion plus sereine de la location.
Concernant la date d’effet de ce bail, deux solutions existent :
- Soit vous indiquez la date d’établissement du bail écrit (avec échéance dans 1 ou 3 ans, selon le type de bail).
- Soit vous indiquez la date d’entrée effective du locataire, de façon rétroactive donc. L’échéance du bail doit alors se calculer par tranches de 1 ou 3 ans (selon le type de bail) depuis la date d’entrée dans les lieux.
Attention : dans ce deuxième cas, les clauses facultatives comme la révision annuelle du bail ne peuvent pas être rétroactives. En revanche, si vous choisissez la première solution, vous pourrez insérer des clauses, avec l’accord de votre locataire.
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