Faut-il louer nu ou est-il préférable de louer meublé ? La location meublée est souvent considérée comme plus rentable que la location nue, notamment pour sa fiscalité plus intéressante. Mais cela nécessite un investissement plus conséquent, tant sur le plan financier que sur le temps à y consacrer. La location nue est un investissement plus stable et donne plus de tranquillité au propriétaire. Le choix est donc cornélien.
Louer meublé ou louer nu : éléments de comparaison
Pour bien choisir entre location meublée et location nue, il est nécessaire d’analyser chaque point pour en mesurer les avantages et les inconvénients. En premier lieu sur le plan réglementaire (le loyer, le bail, le dépôt de garantie, le préavis…), ensuite sur les aspects pratiques et financiers.
Le loyer
Pour un même logement, la location meublée propose un loyer plus important qu’une location nue, de l’ordre de 20 à 30%. Toutefois, le meublé représente un investissement plus important, puisqu’il faut également acheter les meubles et l’équipement du locataire. La loi a défini une liste des meubles indispensables que doit obligatoirement proposer un logement meublé. Il faut par la suite entretenir cet équipement et parfois le renouveler, ce qui représente des dépenses plus importantes que pour une location nue.
Le bail
Le bail d’une location nue est conclu pour une durée minimale de trois ans tacitement reconductible, alors que celui du meublé n’est que d’un an reconductible. Dans le cas d’un bail étudiant, la durée du bail est de neuf mois et n’est pas reconductible.
Le dépôt de garantie représente deux mois de loyer pour un logement meublé alors qu’un seul est exigé par la loi pour une location nue.
Le préavis
Le locataire d’un logement vide dispose d’un préavis de trois mois pour informer le bailleur de son départ. Ce délai peut être raccourci dans certaines situations comme une mutation professionnelle. Dans le cas d’une location meublée, le délai de préavis est réduit à un mois.
Du côté du propriétaire bailleur, le préavis est conditionné par un motif légitime et sérieux. Le départ du locataire avant le terme du bail ne peut être demandé qu’en cas de loyers impayés (ou charges impayées) ou dans le cas où le propriétaire désire vendre le logement ou s’il souhaite s’y installer ou y loger un proche. Dans le cas d’un logement non meublé, le préavis est de six mois. Il est ramené à trois pour un logement meublé.
Louer nu ou louer meublé, quelle rentabilité ?
C’est sur le plan fiscal qu’il existe une grande différence entre la location meublée ou une location nue. Le meublé représente une fiscalité avantageuse en plus d’une rentabilité brute supérieure à un logement vide.
La fiscalité
Dans le cas d’une location meublée, les loyers perçus peuvent être déclarés par le propriétaire comme BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Si l’ensemble de ces bénéfices ne dépassent pas 72.600 €, le propriétaire bénéficiera d’un abattement de 50%. Si les revenus dépassent cette somme, le propriétaire optera pour le régime réel et ainsi déduire ses charges et l’amortissement du logement et de son mobilier.
Pour une location nue, si la somme des loyers perçus ne dépasse pas 15.000 €, le propriétaire déclare ses loyers comme revenus fonciers et bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30%. Au-delà des 15.000 €, le régime réel permet de déduire les charges (assurances, taxe foncière, gestion, entretien, travaux, intérêts en cas d’emprunts, etc.).
La fiscalité est donc plus avantageuse avec un meublé.
La rentabilité
Plusieurs critères sont à prendre en compte pour faire le choix entre location nue et location meublée. En terme de rentabilité brute, on considère qu’un logement meublé rapporte entre 5 à 8% de rentabilité contrairement à la location nue qui représente entre 3 à 6%.
La location meublée représente toutefois un investissement plus important, en argent comme en temps. Le mobilier doit être entretenu et souvent renouvelé. En outre, le locataire d’un meublé quitte le logement plus rapidement que celui d’un logement vide, ce qui oblige le propriétaire à entreprendre plus souvent les recherches de locataires, les visites, les contrats de location, les états des lieux, etc.
En conclusion, la location meublée présente de nombreux intérêts sur le plan financier et fiscal, mais nécessite en terme de gestion un peu plus de temps que la location nue.