Selon la législation française, le propriétaire d’un logement est tenu de louer un habitat qui ne présente aucun risque pour l’occupant. Qu’en est-il des logements dignes situés… dans une zone d’habitat indigne ?
Pour savoir si le logement qu’il compte louer se trouve dans une zone d’habitat indigne, le propriétaire doit se renseigner auprès de la mairie ou de l’EPCI, établissement public de coopération intercommunale.
Qu’est-ce que l’habitat indigne ?
La définition d’habitat indigne a pour la première fois été donnée par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, laquelle précise que le logement indigne se caractérise par des “locaux impropres par nature à l’usage d’habitation” et des logements ou des bâtiments dont l’état “expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé”.
Au-delà de sa définition purement juridique, l’habitat indigne contrevient au droit au logement et porte atteinte à la dignité humaine. Un logement doit garantir à ses occupants qu’ils ne s’exposent à aucun risque pour leur santé et leur sécurité. Dans ce cadre sont notamment réalisés des diagnostics techniques pour vérifier la présence d’amiante (risque de maladies) et de plomb (risque de saturnisme) ainsi que la normalisation des installations intérieures d’électricité et de gaz (risques d’accidents).
La loi française interdit la location d’un logement dont l’état représente un risque pour la santé et la sécurité de ses occupants. Les logements considérés comme “inconfortables” ou “vétustes” n’entrent pas nécessairement dans le champ de l’habitat indigne.
L’habitat indigne est traité par les autorités administratives. Des arrêtés sont prescrits par les préfets, les maires ou les présidents d’EPCI, obligeant les propriétaires à des travaux de rénovation et au relogement de leurs locataires.
Peut-on louer un logement dans une zone d’habitat indigne ?
Un logement non considéré comme indigne peut se trouver dans un bâtiment où plusieurs autres logements sont frappés d’indignité. Dans ce cas, est-il possible de mettre ce logement en location ? Oui, répond d’emblée le site du service public. Le propriétaire du logement doit toutefois obtenir une autorisation auprès de la mairie ou de l’EPCI. Puis, une fois le logement loué, faire une déclaration de logement.
La demande d’autorisation de mise en location
L’autorisation préalable de mise en location de logement doit être demandée plus d’un mois avant la mise en location. Le bail ne peut être signé sans avoir obtenu cette autorisation. Le propriétaire du logement adressera par courrier recommandé le formulaire CERFA n°15652 accompagné du dossier de diagnostics techniques.
La mairie ou l’EPCI disposent à leur tour d’un mois pour donner l’autorisation. En attendant, un accusé de réception est envoyé au propriétaire. Si l’autorisation n’est pas donnée, une demande de travaux ou d’aménagements sera demandée avant de délivrer l’autorisation.
Si le logement se trouve dans un bâtiment frappé d’un arrêté d’insalubrité ou d’un arrêté de péril, l’autorisation sera refusée.
L’autorisation de mise en location du logement est valable deux ans. Une copie sera jointe au contrat de location. Elle doit être renouvelée avant l’arrivée de tout nouveau locataire. Elle n’est pas nécessaire dans le cadre de la reconduction d’un bail (sauf si les deux ans sont dépassés).
Si le logement est vendu, l’acquéreur doit déclarer le transfert de l’autorisation en utilisant le formulaire CERFA n°15663.
En cas de location du logement sans autorisation, le propriétaire s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 € (et 15.000 € en cas de récidive).
La déclaration de mise en location
Après l’autorisation de mise en location, le propriétaire doit déclarer l’entrée effective d’un locataire dans le logement. Cette déclaration doit être réalisée dans les quinze jours qui suivent la signature du contrat de location (bail). La déclaration est renouvelée à chaque entrée d’un nouveau locataire. Elle n’est par contre pas nécessaire lors de la reconduction du bail.
La déclaration de mise en location de logement se matérialise par le formulaire CERFA n°15651. Celui-ci sera envoyé par courrier recommandé à la mairie ou à l’EPCI, accompagné du DDT, dossier de diagnostics techniques.
Dans la semaine qui suit la réception de la déclaration par la mairie ou l’EPCI, un récépissé sera envoyé au propriétaire, qui lui permettra de prouver le dépôt de la déclaration. Une copie sera adressée au locataire.
Si la déclaration devait être incomplète, le propriétaire sera informé des pièces qui lui reste à envoyer pour valider sa déclaration.
Toute mise en location non déclarée expose le propriétaire à une amende de 5000 €.