Pour financer un investissement locatif, le prêt immobilier est souvent la solution la plus choisie. Vous disposez alors de trois grandes possibilités pour financer l’acquisition de votre logement locatif via un crédit immobilier, à savoir : le crédit amortissable, le crédit in fine et le crédit relais (cumulable avec les 2 premiers). Découvrez ci-dessous le fonctionnement du prêt amortissable, du prêt in fine ainsi que du prêt relais.
Investissement locatif : le prêt amortissable
Qu’est-ce que le prêt amortissable ?
Les crédits immobiliers plébiscités par les accédants à la propriété, mais aussi par les investisseurs, sont les crédits amortissables proposés par quasiment tous les établissements bancaires sur des durées comprises entre 2 et 30 ans.
Pourquoi parle t-on de prêt amortissable ? Parce que le remboursement mensuel démarre dès le déblocage du prêt immobilier, permettant l’amortissement du capital au fil des années.
Comment ça marche le prêt amortissable ?
La mensualité du prêt amortissable se divise en 2 parties : le remboursement du capital et celui des intérêts, déductibles des revenus fonciers. Mais ce remboursement n’est pas équilibré, c’est-à-dire que les deux ne sont pas remboursés proportionnellement, au même rythme. Les intérêts sont, en effet, toujours remboursés en priorité : les 1ères années, la proportion des intérêts est plus importante que la proportion du capital, puis l’équilibre s’inverse. Cela permet aux banques d’engranger d’abord une grande partie des intérêts, en prévision d’une revente éventuelle du bien immobilier qui amènerait l’emprunteur à solder son prêt amortissable.
Prêt amortissable : l’achat dans le neuf change-t-il le mode du fonctionnement du crédit amortissable ?
Un achat dans une résidence neuve entraîne un fonctionnement spécial du crédit amortissable.
La vente en état futur d’achèvement (VEFA) implique une avance des fonds avant l’emménagement, tout au long de la construction. L’échelonnement des paiements dépend de l’avancement des travaux. Pour une VEFA : 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % du prix à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés…), 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble, et le solde (5 %) lors de la livraison.
Pour un contrat de construction d’une maison individuelle, même principe, mais l’échelonnement est plus étalé, s’effectuant en sept étapes. Les fonds sont versés directement par la banque au promoteur ou au constructeur sur production des appels de fonds de ces derniers, transmis par l’emprunteur.
La construction durant parfois 2 ans, il est généralement difficile de payer à la fois la mensualité de remboursement de sa résidence principale (ou le loyer) + le nouveau crédit immobilier, puisque les loyers ne sont pas encore perçus pour adoucir la charge.
Solutions proposées par les banquiers ?
- Ne payer pendant la phase de construction que les frais de dossier et les intérêts des sommes débloquées ;
- Ne payer que les frais de dossier ; le démarrage du remboursement des intérêts et du capital commençant à la livraison du bien ou même quelques mois plus tard pour laisser le temps de l’installation.
Bien entendu, ces souplesses ont un coût qui va se rajouter aux premières mensualités du prêt amortissable.
Investissement locatif : c’est quoi un prêt in fine ?
Les crédits « in fine » fonctionnent très différemment et sont généralement réservés aux investisseurs achetant des logements locatifs.
Le capital n’est pas amorti, mais remboursé à la fin du crédit, en une seule fois. Seuls les intérêts sont remboursés en cours de ce prêt immobilier. L’intérêt ? Permettre à l’emprunteur de placer la mensualité de remboursement qu’il aurait dû rembourser via un crédit classique sur un produit financier pendant toute la durée du prêt. A la fin de celui-ci, lorsqu’il faut rembourser le capital, l’investisseur revend alors son produit financier (souvent une assurance vie) et rembourse son prêt avec les liquidités récupérées… Ce qui lui a permis, normalement, en plus, de bénéficier d’intérêts.
Ce système fonctionnait bien, jusqu’au jour où – les marchés financiers étant de plus en plus « volatiles », aléatoires – des emprunteurs ont été obligés de sortir de leur contrat d’assurance vie (par exemple) en moins-value (valeur inférieure à ce qui a été versé), n’ayant donc même pas réussi à constituer le capital à rembourser.
Résultat : des investisseurs obligés de vendre leur bien locatif pour rembourser la banque…
Leçon à tirer : ce type de prêt a son intérêt pour des investisseurs aisés, ayant des liquidités pouvant, à terme, pallier une moins-value éventuelle du produit auquel est adossé le crédit.
À noter que les intérêts de ce type de crédit sont plus élevés que ceux accolés aux prêts amortissables, mais ils sont également déductibles des revenus fonciers.
Investissement locatif : quel est le principe du prêt relais ?
Le prêt relais concerne plus rarement les investisseurs, mais voici, en résumé, son fonctionnement. En effet, il est évidemment possible qu’un investisseur procède à la vente d’un logement locatif dans le but d’en acquérir un nouveau.
Lorsque l’on est déjà propriétaire et que l’on souhaite acheter un nouveau logement, l’idéal est évidemment de vendre le premier avant d’acquérir le second pour disposer des fonds. Mais ce n’est pas toujours possible.
Comment ça marche le prêt relais ?
Que faire si l’achat du nouveau logement précède la vente de l’ancien ? Il est possible de souscrire un crédit relais (d’une durée de deux ans maximum) qui sera remboursé dès la vente de l’ancien logement.
L’inconvénient, dans ce cas, est que ce crédit lié au logement à vendre ne prend en compte qu’une partie de la valeur de celui-ci. Par exemple, si vous estimez que vous pourrez retirer 200.000 € de votre appartement, le crédit relais atteindra (selon les banques) entre 60 % et 80 % de sa valeur.
Quelle solution proposée par les banques pour parvenir à bénéficier d’un prêt relais équivalent à 100 % de la valeur du bien en vente ? Grossir le crédit principal du montant manquant (40 % à 20 % de la valeur du bien en vente qui ne sont pas pris en compte par le prêt relais), en allongeant sa durée. Dès que le bien ancien est vendu, la somme prêtée en plus est remboursée par anticipation, sans frais, et la durée du prêt immobilier est réduite.
Attention, dans ce schéma, à ne pas surestimer votre bien pour ne pas vous retrouver en difficulté, à terme !