Le crédit immobilier est l’une des principales solutions utilisées pour financer un investissement locatif. En ayant recours à un prêt immobilier, l’emprunteur se retrouve souvent engagé sur une longue période. Il est donc primordial de contrôler différents éléments, décrits dans ce dossier, avant de faire les démarches pour obtenir un prêt immobilier.
Avant de demander un prêt immobilier, il est important de commencer par une évaluation de sa capacité d’endettement afin de connaitre le montant du crédit immobilier qu’il est possible de contracter. D’ailleurs différents prêts immobiliers existent pour financer son investissement locatif. Mais le prêt immobilier le moins cher n’est pas forcément le plus intéressant pour vous ! Si le taux d’intérêt compte beaucoup, évidemment, il y a d’autres points à contrôler, comme nous le décrivons ci-dessous.
1) Crédit immobilier : quelles sont les conditions générales du prêt ?
Il est faux de penser que seul le taux d’intérêt différencie les crédits immobiliers. Aujourd’hui, de nombreuses formules existent sur le marché avec des souplesses appréciables. Cela peut faire la différence au moment où survient un aléa de la vie.
Par exemple, certains prêts immobiliers vous autorisent à stopper temporairement le remboursement du crédit immobilier ou à abaisser la mensualité de remboursement du prêt immobilier.
2) Crédit immobilier : quel est le taux du prêt immobilier ?
Sans parler de son niveau financier, le taux du prêt immobilier peut être « fixe » ou « révisable » (dit aussi « variable »).
Quelle différence ? Un taux fixe ne varie jamais pendant toute la durée du crédit immobilier tandis qu’un taux révisable peut être augmenté ou abaissé, en fonction des mouvements de son indice de référence. Concrètement, cela signifie que votre mensualité de remboursement du prêt immobilier peut baisser ou augmenter dans le deuxième cas. Moins sécurisant, mais parfois plus intéressant financièrement.
En période de niveaux de taux bas, il est plus intéressant d’opter pour un taux fixe, mais en période de niveaux plus élevés, le taux révisable peut s’envisager. À condition toutefois que celui-ci soit « capé », c’est-à-dire contrôlé à la hausse. Par exemple, un taux révisable de 2 % capé à 1,5 point, ne pourra jamais descendre en dessous de 0,5 % ou excéder 4 %. Bien entendu, les taux révisables sont toujours plus bas que les taux fixes et il arrive régulièrement qu’ils soient abaissés pour suivre leurs indices de référence.
3) Crédit immobilier : quelle est la durée du prêt immobilier ?
Le taux proposé par la banque dépend de la durée du crédit immobilier. La règle est la suivante : pour un même montant emprunté, plus le temps de remboursement du prêt immobilier est long, plus le taux payé sera élevé. Logique. La banque prend davantage de risque en prêtant de l’argent plus longtemps. En effet, les possibilités de défaillances sont plus élevées sur 25 ans que sur 10 ans.
Exemple : pour 150.000 € empruntés sur 15 ans au taux de 1,04 %, le coût global des intérêts (donc du crédit immobilier) s’élèvera à 12.068 €. Pour le même montant remboursé sur 20 ans à 1,20 %, il vous en coûtera 18.794 €. Et sur 25 ans à 1,50 %, la facture grimpera à 29.970 €.
Dans la mesure du possible, mieux vaut toujours opter pour un crédit immobilier court pour qu’il coûte moins cher.
4) Prêt immobilier : quels sont les frais de dossier et de garantie ?
Payables une seule fois à la souscription, ces frais représentent 1 % du capital emprunté. Néanmoins, certaines enseignes facturent des frais forfaitaires, compris entre 500 € et 1.000 €. Et bien sûr, ils peuvent être réduits, voire supprimés si la banque souhaite vraiment vous gagner comme client.
Le coût de la garantie financière (caution, hypothèque, privilège de prêteurs de deniers) n’est pas négociable et varie selon la formule choisie. Moins chère, la caution est la plus utilisée.
5) Prêt immobilier : faut-il souscrire une assurance emprunteur ?
L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais, sans elle, les portes d’accès au crédit immobilier vous resteront fermées. L’assurance emprunteur permet la prise en charge des mensualités de remboursement du prêt immobilier en cas de baisse ou de perte de revenu à la suite d’une incapacité de travail, d’une invalidité ou d’un décès.
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LE CALENDRIER « TYPE » POUR UNE DEMANDE DE CRÉDIT IMMOBILIER Le dépôt d’une demande de prêt immobilier obéit à un timing comprenant différentes étapes et délais. Après la signature du compromis de vente, vous avez 15 jours pour effectuer votre recherche et déposer votre demande de crédit immobilier. N’oubliez pas de mentionner dans le compromis, la « condition suspensive relative au crédit ». C’est une annulation de la vente sans frais pour vous, acheteur, en cas de refus de votre prêt immobilier par la banque. Une fois le dossier de crédit immobilier constitué, l’établissement prêteur dispose de 15 à 40 jours pour l’analyser et donner une réponse officielle, par écrit. En principe, 35 à 60 jours après la date de signature de l’avant-contrat et si le prêt immobilier est accepté, vous recevrez à domicile et par courrier l’offre de prêt de la banque. La loi vous oblige alors à respecter un délai minimum de 10 jours avant de renvoyer à la banque un exemplaire signé du document. En général, la date de signature de l’acte chez le notaire prend en compte tous ces délais qui, mis bout à bout, représentent entre 2 et 4 mois. |