La location de logement est un investissement lucratif, mais il permet également de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Qu’en est-il en 2023 ?

L’investissement immobilier présente de nombreux avantages. Le développement de son patrimoine permet de générer des revenus complémentaires et préparer sa retraite avec sérénité. En outre, il permet de réduire significativement le montant de ses impôts grâce à certains dispositifs comme Pinel ou Denormandie, mais également en optant pour la location meublée.

Les avantages fiscaux d’investir dans le logement locatif meublé

La location d’un logement meublé donne des avantages intéressants sur le plan fiscal. Si la location de meublés ne rapporte pas plus de 23.000 € dans l’année, et si elle ne dépasse pas la moitié de l’ensemble des revenus du foyer, le propriétaire accède au statut fiscal de LMNP, loueur meublé non professionnel.

Ce statut donne le choix entre deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. La déclaration des revenus locatifs du (des) logement(s) meublé(s) entre dans le cadre des BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur le montant déclaré. Le déclarant a toutefois la possibilité de choisir le régime réel simplifié, où il pourra détailler l’ensemble des charges déductibles. Cela se révélera plus intéressant que le micro-BIC dans le cas où les charges représentent un montant supérieur à la moitié des recettes locatives.

Pour rappel, les charges déductibles sont les frais de gestion, la taxe foncière (et impôts locaux), les frais d’entretien et de réparation, les abonnements en énergie, les intérêts de l’emprunt qui finance l’acquisition,  les provisions (risques d’impayés), les frais de dossier pour constitution de société, les frais de notaire et les honoraires de l’expert-comptable, car il faudra bien en appeler un pour calculer l’ensemble de ces frais…

Si les recettes de location du logement meublé dépassent le chiffre annuel de 23.000 € et qu’elles représentent plus de 50% des revenus du foyer, le propriétaire devient LMP, loueur meublé professionnel. Dans ce cas, la déclaration dépend de la structure juridique choisie par le propriétaire déclarant :

• impôts sur les revenus : le montant de la recette locative est déclarée en BIC bénéfices industriels et commerciaux,
• impôts sur les sociétés : le montant de la recette locative est déclaré sur le formulaire n°2065-SD.

Si les recettes annuelles hors taxe ne dépassent pas 77.700 € pour les meublés non classés ou 188.700 € pour les meublés classés, le propriétaire est considéré comme auto-entrepreneur et doit alors opter pour le régime de la micro-entreprise.

Il va sans dire que la consultation d’un professionnel de la fiscalité devient indispensable pour faire les bonnes déclarations au bon endroit et bénéficier des meilleurs avantages. Pour cela, Gererseul vous conseille son partenaire JD2M afin de pouvoir gérer au mieux la fiscalité de vos locations meublés.

Les avantages fiscaux d’investir avec les dispositifs Pinel et Pinel +

Créé en 2015, le dispositif Pinel (ou loi Pinel) a été reconduit jusqu’en 2024. Son principe est de faire bénéficier d’avantages fiscaux aux investisseurs dans le logement locatif et de garantir aux locataires un montant de loyer peu élevé.

L’acquéreur s’engage à louer le logement en location nue pendant six ans minimum, pour un loyer qui ne dépasse pas un plafond défini.

Depuis le 1er janvier 2023, le taux de réduction que permet le dispositif Pinel est dégressif et ne représentera plus rien au 31 décembre 2024. Toutefois, un nouveau dispositif prend le relais : la loi Pinel + qui permet une réduction fiscale à taux plein qui peut aller de 12 % (sur six ans) à 21% (sur douze ans) en passant par 18% (sur neuf ans).

Le Pinel + s’applique sur les logements neufs ou en projets de rénovation. Ceux-ci doivent respecter de bons niveaux en termes de performance énergétique, de confort et d’usage.

Investir avec le dispositif Denormandie

La loi (ou dispositif) Denormandie a été créée en 2019 afin de réhabiliter certaines communes, certains quartiers et certains bâtiments. L’objectif est de favoriser l’investissement dans l’immobilier ancien situé dans certaines zones de France définies par le gouvernement, notamment les communes engagées dans une ORT, opération de revitalisation du territoire ou bénéficiant du plan Action cœur de ville.

L’opération devrait prendre fin le 31 décembre 2023. Le dispositif invite les investisseurs à financer un bien immobilier à réhabiliter par des travaux de rénovation. Pour bénéficier d’avantages fiscaux, les travaux doivent s’élever au minimum au quart du montant de l’acquisition. Ils doivent en outre être orientés vers la performance énergétique.

Le site du service public consacre une page à l’investissement locatif dans l’ancien Loi Denormandie et ses réductions d’impôt.