Le moment est évidemment crucial. Une fois le logement locatif acheté ou lors du départ d’un locataire, il vous faut trouver un nouveau locataire adéquat. Cette étape demande de la rigueur pour que le choix réponde au mieux à votre impératif de sécurité.
1er enjeu : la solvabilité du locataire
C’est logique ; Votre 1er intérêt porte sur les capacités du locataire potentiel (n’hésitez pas à consulter notre fiche Quelles solutions existent pour trouver un locataire pour mon bien ? ) à vous régler, en temps et en heure, le loyer et les charges. A priori, la réponse à cette interrogation est simple : il vous suffit de réclamer copie des 3 derniers bulletins de salaire et du dernier avis d’imposition.
A noter ! Veillez à consulter aussi les originaux pour vérifier qu’aucune modification n’a été opérée sur les copies. Ce conseil de contrôle est valable pour tous les documents : n’hésitez pas à lire notre fiche pratique Vérifier le dossier de mes locataires potentiels : vrais ou faux documents ?
Attention ! Vous n’avez pas le droit de demander à votre locataire potentiel une consultation de ses relevés bancaires ou une attestation de crédits en cours.
2ème enjeu : la stabilité du locataire
Certes, vous ne pourrez pas être totalement sûr de la sincérité des réponses, mais qui ne tente rien n’a rien… Une petite discussion informelle sur les projets de votre locataire peut vous donner une idée sur la possibilité que le bail soit de longue durée ou pas. De quel type de contrat dispose-t-il professionnellement ? Aime-t-il son travail (intention d’y rester…) ? A-t-il des projets à court terme qui le feraient déménager ?
Ces détails peuvent faire la différence entre plusieurs dossiers de locataires « financièrement » équivalents. Il est, en effet, de votre intérêt d’éviter des changements de locataires trop fréquents ; la vacance locative entre deux baux coûtant cher…
3ème enjeu : le profil du locataire
Cette discussion informelle peut aussi vous apporter des informations sur les habitudes de vie du locataire potentiel. Soyez fin et amenez-le à évoquer les thématiques « cigarettes, animaux de compagnie, fêtes », etc. Si ces pratiques ne sont évidemment pas éliminatoires la plupart du temps, vous n’avez peut-être pas intérêt, par exemple, à faire entrer un locataire plein de dynamisme dans une résidence comprenant une majorité de personnes âgées… qui pourraient se plaindre, à terme. Des conflits qui n’arrangeraient pas la situation du locataire, ni la vôtre, d’ailleurs. N’oubliez pas qu’en tant que propriétaire bailleur, vous devez garantir à votre locataire un usage paisible du logement… (référez-vous à la fiche Les obligations du propriétaire bailleur envers son locataire) ce qui signifie que le même devoir incombe aux bailleurs des locataires voisins. Voyez une jurisprudence intéressante à ce propos : Le bailleur est obligé d’assurer la quiétude de son locataire.
Des questions et documents impossibles à demander !
Attention ! N’exagérez pas, bien sûr, en vous aventurant trop loin dans sa vie privée. Il s’agit simplement de sonder un peu le terrain… pour choisir le profil qui vous conviendrait le mieux pour un logement locatif précis, entre plusieurs locataires ayant des conditions de revenus équivalentes.
N’oubliez pas que la loi interdit toute forme de discrimination, et qu’il vous est interdit de poser des questions sur la religion, les opinions politiques ou les préférences sexuelles. Voyez notre fiche pratique Les pièces à demander à un futur locataire et les documents interdits.
La discussion informelle qui a souvent lieu lors de la visite du logement vous permet de faire plus ample connaissance avec vos futurs locataires, et doit vous servir à cerner un peu leur profil. La forme est presque aussi importante que les réponses de fonds… Vous répondent-ils franchement ? Comment réagissent-ils aux règles que vous leur édictez ? Etc. Votre ressenti fera la différence.