Le régime micro-foncier est un régime fiscal spécifique à l’attention des propriétaires dont la location n’est pas l’activité principale. Un régime simplifié et fort pratique dans certains cas.
Le propriétaire d’un ou plusieurs logements locatifs est un contribuable comme les autres. Il doit déclarer les loyers perçus à l’administration fiscale au titre de l’impôt sur le revenu. Ces montants perçus portent le nom de revenus fonciers. Au moment de remplir sa déclaration, le propriétaire sera conduit à choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-foncier ou le régime réel d’imposition.
Le régime micro-foncier est un régime simplifié qui propose au déclarant un abattement forfaitaire jusqu’à concurrence d’un plafond de revenus. Le régime réel d’imposition quant à lui propose de décompter l’ensemble des frais liés aux logements locatifs. Quel est le meilleur choix ?
Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?
Si le montant des revenus fonciers du foyer fiscal ne dépassent pas la somme de 15.000 euros dans l’année (et que le bien loué n’est pas soumis à un régime d’imposition spécifique), le déclarant peut opter pour le régime micro-foncier.
Le régime micro-foncier a pour particularité d’appliquer automatiquement un abattement forfaitaire de 30% sur la somme déclarée. Ce qui signifie que l’imposition ne s’applique que sur 70% des revenus fonciers. Les 30% retirés représentent peu ou prou les frais liés à la gestion locative (charges, taxe foncière, entretien, travaux, frais de gestion, assurances, loyers impayés, etc.).
La déclaration est très simple : le montant des loyers perçus dans l’année est à renseigner case 4BE du formulaire de déclaration d’impôts. Si le déclarant est associé à une SCI, société civile immobilière, il doit ajouter au montant des loyers perçus la quote-part de revenu brut de cette SCI.
Qui peut bénéficier de ce régime ?
Le régime micro-foncier s’applique aux propriétaires bailleurs de logements (appartements, maisons) en location nue, c’est-à-dire non meublés (un autre régime s’applique aux locations meublées). Le régime micro-foncier s’applique également aux propriétaires de terrains, de parkings, de caves, de locaux commerciaux ou professionnels.
Si le contribuable est propriétaire d’un logement situé sur un site classé monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, il doit opter pour le régime réel d’imposition quel que soit le montant de ses revenus fonciers.
Si ses biens immobiliers entrent dans le cadre de régimes spéciaux tels la loi Pinel, la loi Seiller, le dispositif Borloo ancien, les dispositifs Robien, Périssol ou Besson qui permettent la déduction fiscale par les amortissements, le contribuable ne peut bénéficier du régime micro-foncier.
Si le logement est loué dans le cadre d’une convention avec l’ANAH, agence nationale de l’habitat, ou si le contribuable le détient en nue-propriété (c’est-à-dire qu’il est propriétaire des murs sans jouir du logement ni en tirer de revenus), il ne pourra non plus bénéficier du régime micro-foncier.
Par ailleurs, les locations de logements meublés n’entrent pas dans le cadre des revenus fonciers. Ils sont rattachés au BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Le régime micro-BIC s’applique si le montant des recettes de la location meublée ne dépassent par la somme de 77.700 €.
Le régime micro-foncier, quels inconvénients ?
Si sa simplicité de déclaration séduit les contribuables, le régime micro-foncier présente quelques inconvénients.
Le déclarant peut par exemple s’interroger : l’abattement de 30% couvre-t-il réellement l’ensemble des frais de gestion locative ? S’il a un doute, le déclarant peut opter pour le régime réel d’imposition, même si ses revenus fonciers annuels pèsent moins de 15.000 €.
Le régime réel d’imposition s’applique aux revenus fonciers lorsque le montant de ceux-ci dépasse la somme des 15.000 €. Mais tous les contribuables sont libres de choisir ce régime, avec toutefois la contrainte de le conserver pendant au moins trois ans.
En optant pour le régime réel d’imposition, la déclaration est un exercice beaucoup plus compliqué car toutes les charges doivent être déclarées de manière distinctes. Cela fait plusieurs cases à remplir (4BA, 4BL, 4BB, 4BC, 4BC) en plus d’un formulaire de déclaration spécifique aux revenus fonciers. Dans certains cas, le concours d’un conseiller fiscal ou d’un expert-comptable peut être utile.
Le site de l’administration fiscale donne tous les détails sur le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition dans le cadre de la location de logement vides. Le site du Service public donne également des informations détaillées.