Tout bailleur est obligé de louer un logement « décent » sous peine de voir celui-ci jugé non conforme et donc interdit à la location. Mais que risque-t-il s’il loue tout de même un tel logement ? Réponses.
Tout logement loué doit répondre à des normes
Il s’agit de la 1ère obligation du propriétaire bailleur : louer un logement qui correspond à certaines normes et assure la sécurité de ses occupants.
C’est d’abord la loi du 6 juillet 1989 qui a stipulé qu’en tant que bailleur, vous deviez impérativement remettre à votre locataire les clés d’un logement décent, c’est-à-dire ne comportant pas de risques pour sa sécurité (intégrité physique ou santé), et comportant un minimum d’éléments de confort pour une résidence sereine.
La notion de « décence obligatoire » pour louer un logement n’est apparue, elle, qu’en 2000, via la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU). La décence d’un logement a évolué depuis, concernant, aujourd’hui, des notions aussi diverses que la surface, le confort, la sécurité, les performances énergétiques ou la qualité de l’air.
N’hésitez pas à lire nos actualités : Logement décent : les critères sont encore étendus, Nouveau critère de décence : la performance énergétique ou encore Passoires thermiques : l’interdiction de location prévue en 2028 est avancée à 2023 ! De fait, des seuils de performance énergétique ont été créés par les Pouvoirs Publics qui intensifient leur lutte contre les passoires thermiques. En plus de l’interdiction de location des logements notés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), dès 2023, est prévue :
- L’interdiction de location, à partir de 2028, des logements classés F ;
- L’interdiction de location, à partir de 2034, des logements classés E.
Ainsi, les logements indécents, insalubres, en péril ou indignes ne peuvent-ils pas être loués. A quoi correspondent exactement toutes ces appellations ? Reportez-vous également à notre fiche Logement indécent, insalubre ou en péril : que recoupent ces notions ?
Les risques des bailleurs ne respectant pas les obligations de logement conforme
Les bailleurs louant illégalement des logements prennent des risques : obligation de travaux, réduction du loyer, dommages/intérêts ou encore sanction pénale… La panoplie des sanctions est large.
Un locataire a diverses voies de recours pour contraindre un bailleur à transformer un logement non conforme en logement conforme, pouvant donc être loué :
- Il peut envoyer une lettre listant les éléments non-conformes constatés dans le logement locatif. Si le bailleur conteste cette liste, le locataire peut :
- demander l’aide d’un conciliateur de justice ;
- lui envoyer une lettre de mise en demeure (en recommandé avec accusé de réception). Si 2 mois plus tard, celle-ci reste sans effet, le locataire peut aller au tribunal. Avec un rapport d’expertise, le juge fixera – rapport d’expertise à l’appui – une liste précise de travaux à réaliser. Et si le bailleur s’entête et refuse de suivre les demandes du juge, le tribunal peut :
- exiger la réalisation des travaux ;
- exiger une diminution du loyer ;
- accorder des dommages/intérêts au locataire.
Attention ! Le bailleur prend aussi le risque d’une sanction pénale si une négligence de sa part (logement mal ventilé, système électrique dangereux, etc.) a entraîné le déclenchement d’une maladie chez le locataire ou a provoqué un accident.
A noter
- Les aides au logement ne sont accordées qu’aux locataires vivant dans des logements décents. La CAF procède à des contrôles et stoppe parfois les APL lorsqu’elle constate que le logement n’est pas conforme… ce qui a pour effet d’inciter les locataires à exiger la mise en conformité des logements. Si les APL sont réservées aux locataires, celles-ci ont leur importance pour vous, bailleur. En effet, à votre demande et avec l’accord de votre locataire, les aides au logement peuvent vous être directement versées par la CAF. Une formule intéressante et à privilégier car l’APL continue à être versée, même en cas d’impayé de loyer si le locataire est « de bonne foi ». En clair, si votre locataire fait face à de réelles difficultés financières dues à un licenciement, par exemple, la CAF poursuivra ses versements. Une petite sécurité supplémentaire pour vous.
- Même s’il vit dans un logement non conforme, le locataire a interdiction de ne pas régler les loyers. S’il le fait, le bailleur peut lui envoyer une mise en demeure. En revanche, un locataire vivant dans un logement théoriquement interdit à la location peut résilier son bail sans respecter de délai de préavis.
Bon à savoir : réaliser des travaux de conformité n’est pas forcément mission impossible, y compris en présence d’un locataire dans les lieux. De nombreuses aides financières sont mises en place par les Pouvoirs Publics : n’hésitez pas à lire nos actualités sur le sujet : l’éco-PTZ est prolongé jusqu’en 2023, Rénovation de votre location : Gererseul vous aide à trouver les meilleurs professionnels (avec notamment l’aide du nouveau partenaire de Gererseul : GMBS).