Depuis le 1er janvier 2018, un nouveau critère est entré dans la définition d’un logement décent, exigeant que les logements bénéficient d’une isolation et d’une ventilation optimales. Explications.
Un 4ième groupe de critères de décence
Un logement mis en location doit répondre à des critères de décence. Il était jusqu’à aujourd’hui possible de les rassembler en 3 groupes :
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- le critère de décence relatif à la surface : il faut une surface minimale pour louer, soit 9 m² loi ou un volume au moins égal à 20 m3 ;
- le critère de décence relatif à la sécurité : le logement ne doit pas comporter de risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire ;
- les critère de décence relatif au confort : le logement doit être doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation. Cela concerne, par exemple, l’installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie.
Depuis le 1er janvier 2018, un 4ième groupe vient donc s’ajouter : la performance énergétique.
C’est un décret, paru le 9 mars 2017 (décret n° 2017-312 ), qui ajoute cette nouvelle brique aux critères constituant un logement décent (seul habilité à être loué), définis précédemment dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ne concernant pas l’outre-mer, ce décret du 9 mars 2017 est lié à la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique, qui prévoyait une application de ces nouveaux critères en 2 étapes.
Un critère de décence appliqué en deux étapes
La première étape a démarré le 1er janvier 2018 : tout logement loué doit comprendre une protection contre les infiltrations d’air parasite (chargé de poussières et de pollution). Les portes, les fenêtres et les murs doivent donc présenter « une étanchéité à l’air suffisante », indique le décret, précisant aussi que « les cheminées doivent être munies de trappes ». Des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent obligatoirement être munies de portes ou de fenêtres. En clair : le logement doit être étanche pour limiter les déperditions de chaleur et limiter la facture énergétique pour l’occupant.
Dans un second temps, à compter du 1er juillet 2018, « une aération suffisante » devra être obligatoirement constatée dans chaque logement, nécessitant des dispositifs de ventilation en bon état. Ces éléments permettront, note le décret, « un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »
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Profitez des aides financières existantes pour répondre à ce critère de décence !
Si vous estimez que cette protection contre les infiltrations d’air parasite (en d’autres termes, que le logement n’est pas assez bien isolé) ou que la ventilation ne sont pas suffisantes dans vos logements locatifs, il est temps d’engager des travaux. En tant que bailleur, vous avez accès à l’éco PTZ que nous avions évoqué dans un article précédent. Attention : l’éco PTZ est appelé à disparaître fin 2018.
L’éco-PTZ concerne les logements construits avant le 1er janvier 1990 et occupés en tant que résidence principale. Certains travaux éligibles répondent parfaitement aux nécessités de se conformer à ce nouveau critère de décence pour la protection contre les infiltrations d’air. Pour obtenir un éco-PTZ, les travaux doivent toutefois représenter un « bouquet » et concerner au moins deux des six actions suivantes :
- isolation thermique de la toiture ;
- isolation thermique d’au moins la moitié de la surface des murs donnant sur l’extérieur ;
- isolation thermique d’au moins la moitié des fenêtres et remplacement des portes donnant sur l’extérieur ;
- installation, régulation ou remplacement de système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire ;
- installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;
- installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
A noter que les travaux doivent obligatoirement être réalisés par une entreprise siglée Reconnu Garant de l’Environnement (RGE). La liste de ces entreprises est publiée par le site servicepublic.fr.
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Un prêt de 30.000 € à votre disposition, sans intérêts
La plupart des grands établissements bancaires (à l’exception des banques en ligne) et le Crédit Foncier distribuent ce prêt aidé. Le montant maximum accordé est de 30.000 €, remboursable donc sans intérêt. Jusqu’au 31 décembre 2018, vous avez la possibilité de demander un 2nd éco-PTZ (si vous en avez déjà souscrit un) pour le même logement. Ce prêt doit financer d’autres travaux que ceux financés par le 1er prêt et être demandé 3 ans minimum après l’émission de l’offre du 1er éco-PTZ. En tout état de cause, la somme des deux éco-PTZ ne doit pas dépasser 30.000 €. La durée maximale de remboursement de l’éco-PTZ est de 15 ans.
N’hésitez pas à nous poser vos questions ci-dessous sur le sujet du critère de décence ou autre, nous nous ferons un plaisir d’y répondre !
Patrick Chappey – © 2018 Gererseul.com