Cela arrive… Certains locataires ne se donnent pas la peine d’envoyer un préavis pour résilier le bail, quittant le logement sans plus de formalisme. Comment réinvestir « légalement » les lieux en cas de départ du locataire, et récupérer son éventuelle ardoise ?
En préambule, signalons que ces départs intempestifs suivent parfois une longue série de loyers impayés, d’où l’importance de réagir immédiatement lorsqu’un premier impayé survient. Nous vous avons d’ailleurs rédigé un dossier listant les différentes actions possibles : « Mon locataire ne paie pas son loyer, que faire ? ». Cela peut permettre de récupérer les montants non versés, avant que le locataire n’organise sa « fuite » et soit éventuellement introuvable …
Départ du locataire sans prévenir : la procédure à suivre
En cas de suspicion de départ du locataire, ne pas céder à la facilité en entrant dans le logement pour le récupérer « tout simplement ». Si un propriétaire suppute qu’un locataire a déserté a priori « définitivement » son logement, il ne doit en aucun cas entrer dans les lieux et récupérer en toute simplicité les lieux. Il se mettrait en faute si le locataire décidait, finalement, de revenir. Il s’agit de faire les choses dans les règles. Celles-ci ont été prévues par la loi du 6 juillet 1989 qui décrit la marche à suivre.
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Etape 1 : mettre en demeure le locataire
La première action à effectuer est d’envoyer au locataire, via un huissier, une mise en demeure. Le but est de prouver s’il y a eu départ du locataire du logement.
Etape 2 : constater l’abandon du logement
Sans réponse de sa part dans un délai d’un mois, l’huissier peut alors constater que le logement a été abandonné et qu’il y a eu départ du locataire. Cet officier public réalise un procès-verbal répertoriant également, le cas échéant, les meubles demeurés dans les lieux et leur valeur éventuelle.
Attention : ce procès-verbal attestant de l’abandon ne suffit toutefois pas pour reprendre le logement dont le bail se poursuit. Seule la décision d’un juge peut y mettre fin.
Etape 3 : lancer la résiliation judiciaire du bail
Le bailleur doit donc se tourner vers le Tribunal d’Instance pour demander la résiliation judiciaire du bail et la reprise des lieux suite au constat du départ du locataire. C’est une ordonnance qui l’autorise, généralement.
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Attention : il est indispensable d’informer le locataire de cette décision, au cas où il réapparaîtrait, à ce stade de la procédure. Si tel est le cas, l’ordonnance l’informe de ses droits à contester cette résiliation du bail et des démarches à effectuer. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour s’opposer à la décision.
Sans nouvelles du locataire et une fois la résiliation effective, les meubles et autres biens laissés dans le logement peuvent être vendus aux enchères, sur autorisation du juge.
Etape 4 : récupérer les éventuels impayés de loyers
En parallèle de la procédure de récupération des lieux, le bailleur doit aussi demander, auprès du Tribunal d’Instance, la récupération des impayés, le cas échéant. En cas de départ du locataire, il est important de ne pas laisser tomber cet aspect financier, comme beaucoup trop de bailleurs ont tendance à le faire.
Respect de la procédure primordial : cas d’une jurisprudence
En cas de départ du locataire, le respect de la procédure est primordial comme l’a rappelée une jurisprudence récente.
La Cour de Cassation a, en effet, condamné (arrêt n°16-15.752 / 6 juillet 2017) un huissier ayant dressé un procès verbal de reprise des lieux, alors que la procédure n’avait pas été menée jusqu’à son terme. Une plainte avait été déposée par le locataire suite au changement des serrures et des dommages et intérêts avaient été réclamés. Cette demande avait d’abord été rejetée par le Tribunal puis par la Cour d’Appel, qui avaient argué que le locataire n’avait pas subi de préjudice puisqu’il y avait déjà eu départ du locataire. Mais tel n’a pas été l’avis de la Cour de Cassation. Celle-ci a indiqué que le locataire n’avait pas besoin de justifier d’un préjudice. Le simple fait d’avoir repris le logement sans respecter toutes les étapes de la procédure ouvre droit à réparation. En effet, aucune mise en demeure ou décision de justice constatant la résiliation du bail n’avait eu lieu.
Besoin d’éclaircissements concernant le départ du locataire ? Comme d’habitude, posez vos questions à Catherine, elle se fera un plaisir d’y répondre.
Patrick Chappey – © 2017 Gererseul.com