Voici deux exemples intéressants et récents de jurisprudences sur l’accord du conjoint en cas de vente par le biais d’une SCI.
Vente du logement familial détenu par une SCI : l’accord du conjoint n’est pas toujours nécessaire
L’histoire : un couple marié crée une SCI dont ils sont tous les deux les seuls associés. Le mari détient 99 parts (il est gérant) et sa femme, 1 part. La SCI achète un logement dans lequel s’installent le couple et leurs enfants. Quelques années plus tard, l’épouse cède sa part dans la SCI à une tierce personne. Encore quelques années plus tard, le mari procède à la vente de l’appartement (avec l’autorisation de l’AG des associés), sans recueillir le consentement de sa femme. En désaccord, celle-ci demande l’annulation de la vente.
Les jugements : accordée dans un premier temps au nom de la protection du domicile familial, cette décision est finalement annulée par la Cour de Cassation le 14 mars 2018.
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De fait, si le logement familial est protégé la plupart du temps, il ne l’est pas dans le cadre de la vente du logement détenu par une SCI s’il n’existe pas de bail ou de droit d’occupation voté par les associés. La Cour de Cassation indique que « le consentement du conjoint n’est requis que si l’époux est autorisé à occuper le bien en vertu d’un droit d’associé ou d’une décision unanime. »
Or, dans cette affaire, l’épouse ne disposait pas d’un bail, d’un droit d’habitation ou d’une convention de mise à disposition de l’appartement par la SCI. Elle ne pouvait donc pas revendiquer l’application de la protection du logement familial.
Cette jurisprudence doit vous inciter à vérifier, lors de l’achat d’une résidence principale via une SCI, les droits par lesquels l’usage du logement est autorisé.
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Exonération de plus-value immobilière : le délai de conservation du bien n’est pas impactant
L’histoire : un couple met en vente sa résidence principale. Il ne réussit à trouver un acheteur que 2 ans et 7 mois après la mise en vente du bien. Pendant ce délai, le bien reste inoccupé. Considérant que le délai pendant lequel le bien est resté inoccupé est anormalement long, l’administration fiscale remet en cause le bénéfice de l’exonération d’impôt sur la plus-value liée aux résidences principales. Le couple conteste cette décision et demande le bénéfice de l’exonération. Le fait de céder sa résidence principale permet, en effet, de bénéficier d’une exonération de plus-value immobilière concernant à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Le jugement. La Cour administrative d’appel puis la Cour de cassation du 10 avril 2018 leur donne raison, prenant en compte un certain nombre d’éléments prouvant que le couple a accompli les diligences nécessaires à la vente du bien :
- les contribuables ont donné mandat à plusieurs agences immobilières pour vendre le bien ;
- le prix de vente initial n’était pas excessif, correspondant aux prix du marché. De plus, devant les difficultés à vendre, le prix a ensuite été régulièrement abaissé.
Par ailleurs, la Cour estime que le délai d’inoccupation d’un peu plus de 2 ans et demi ne peut pas être considéré comme anormal, répondant là à la doctrine administrative qui admet que lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, l’exonération reste acquise si la cession intervient dans un délai raisonnable.