On l’attendait… La décision a été annoncée mardi par le tribunal administratif : après Lille, c’est au tour de Paris de voir son dispositif d’encadrement des loyers annulé. Une nouvelle que savourent les bailleurs, opposés à cette contrainte… Mais la joie pourrait être de courte durée car l’annulation tient à un vice de forme et non à un problème de fond. C’est donc une bataille qui a été gagnée, pas la guerre..
Le tribunal administratif de Paris, saisi par des associations de bailleurs, a tranché : les 3 arrêtés en vigueur depuis août 2015 et régissant l’encadrement des loyers ne sont pas légaux. Comme pour Lille, lisez notre article du 24 octobre, les arrêtés ont été annulés cette semaine à Paris.
Dénonçant une « très mauvaise nouvelle qui risque de faire flamber les loyers », la mairie de Paris réfléchit déjà à la contre-attaque. Quant au Ministère de la Cohésion des territoires, il a annoncé qu’il allait faire appel de cette décision.
Une mise en place de l’encadrement des loyers semée d’embûches.
On peut dire que l’installation de ce dispositif aura été difficile..
Il a d’abord été proposé par Cécile Duflot alors Ministre du Logement et voté en septembre 2013 dans le cadre de la loi ALUR.
Quelques mois après son vote, le Premier Ministre Manuel Valls impose qu’il ne soit pas étendu, comme initialement prévu, aux 28 grandes agglomérations françaises, mais qu’il soit d’abord testé à Paris et à Lille.
Fin mars 2017, le Conseil d’Etat annule cette décision de restriction et réouvre la possibilité d’installer le dispositif dans les 28 agglomérations (quelques 1.500 communes) concernées par la loi comme nous vous le précisions dans notre article d’avril dernier.
L’encadrement des loyers n’est pas mort ; Il pourrait renaître
Et les pérégrinations de ce dispositif ne sont pas terminées puisque les décisions de justice, autant à Lille qu’à Paris, font suite à un problème de forme et non de fond.
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En fait, si les deux dispositifs ont été invalidés, c’est parce qu’ils ne concernaient pas assez de communes. A Lille, l’arrêté était limité à la capitale des Hauts-de-France, alors qu’il aurait dû concerner aussi les 59 communes limitrophes. Et ceci, conformément aux dispositions légales prévoyant un encadrement « au niveau de la zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. » Même idée à Paris : seuls les arrondissements de Paris ont été concernés alors qu’il aurait fallu appliquer aussi le dispositif à 400 villes alentour. Il suffirait donc que toutes les villes de ces agglomérations prennent de nouveaux arrêtés pour que la loi soit respectée et l’encadrement des loyers remis en place… Rappelons que la loi ALUR prévoit que le loyer d’un logement ne peut pas dépasser de 20 % un loyer médian fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %.
Lors d’une première location, les loyers parisiens ne sont pas contraints à l’encadrement des loyers
Toujours est-il qu’aujourd’hui, les bailleurs de la capitale peuvent bel et bien, à nouveau, fixer un montant de loyer en toute liberté… lors d’une première location. Car ils sont toujours soumis à un autre dispositif (qui coexistait avec l’encadrement des loyers de la loi ALUR) : « l’encadrement des loyers à la relocation en zone tendue. » Ce dispositif interdit aux bailleurs d’accroître le montant du loyer lors d’une relocation. En clair : le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent locataire, sauf rares exceptions.
Quid des autres communes qui s’apprêtaient à installer le dispositif d’encadrement des loyers ?
Comment les 26 autres agglomérations concernées par l’encadrement des loyers de la loi ALUR vont-elles réagir à ce deuxième camouflet ? Elles savent désormais qu’il est impossible que seule la capitale régionale applique le dispositif. Toutes les communes de l’agglomération doivent s’y conformer aussi. Grenoble qui devait appliquer le dispositif dans quelques semaines a-t-elle fait les choses en règle ? Seule l’application dans l’agglomération entière sera autorisée… Si tel n’a pas été prévu, la ville va devoir revoir sa copie, elle aussi.
Les suivantes devaient être Rennes et Alençon. Là encore, elles vont devoir tenir compte de ces décisions de justice. En tout état de cause, la mise en place du dispositif n’est pas si aisée car il faut au préalable qu’un observatoire des loyers soit créé et comprenne un nombre conséquent de références. Ces observatoires existent déjà à Paris, Lille, Rennes, Alençon, Grenoble, Brest ou encore Toulouse. Les autres agglomérations sont en train de les créer.
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