Pénurie de logements, taux de chômage en hausse, contexte économique inquiétant sont autant de facteurs qui impactent un marché de la location déjà difficilement pénétrable. D’un côté, une offre représentée par des bailleurs toujours plus exigeants quant au choix de leurs locataires. De l’autre, une demande qui ne peut pas toujours présenter les garanties requises par les propriétaires. Une impasse pour ces potentiels loueurs, aux ressources insuffisantes, voire en situations de précarité, qui ne parviennent pas à se loger. Pire, cette situation les empêche parfois de trouver un emploi.
Christian Estrosi indique ainsi que 500 000 personnes en cinq ans seraient passées à côté d’un contrat de travail, faute d’avoir trouvé un logement. Un constat qui paraît aberrant au vu des 650 000 logements actuellement vacants en France. Certains propriétaires hésitent en effet à louer par crainte de se trouver confrontés à des loyers impayés.
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Aujourd’hui, deux dispositifs coexistent pour protéger les bailleurs des risques financiers liés à la location :
1. La garantie loyers impayés (GLI)
Gérée intégralement par les compagnies d’assurance, elle permet de bénéficier d’une garantie à la carte. Selon le contrat, entre 60 000 et 100 000 euros d’impayés sont remboursés. L’assurance couvre également les frais de contentieux et, en option, les frais de détérioration ainsi que la vacance locative. Le coût pour le propriétaire : entre 2,75 % et 4,5% du loyer charges comprises. Ce type de contrat dispense les locataires de la caution solidaire, mais un CDI est exigé et le taux d’effort (prix du loyer avec charges/ressources) ne doit pas être supérieur à 33 %.
2. La garantie de risques locatifs (GRL)
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Elle est proposée par les assureurs conventionnés APAGL (Association pour l’accès des garanties locatives). Les loyers sont remboursés pour un maximum de 70 000 euros, dès le premier impayé et jusqu’au départ du locataire. Dégradations locatives et frais de contentieux sont par ailleurs indemnisés. Tous les locataires sont éligibles à condition que le taux d’effort ne dépasse pas 50 %. Le prix de la garantie : entre 2 à 2,5% du loyer charges comprises.
La proposition de l’UMP : la garantie universelle des risques locatifs
Dans l’optique de « faciliter l’accès au logement à tous, y compris aux personnes en situation de précarité (CDD, étudiants, jeunes ménages) en éliminant le risque financier lié à la location de logement pour le bailleur.», Christian Estrosi propose l’application d’un nouveau dispositif, la GURL (Garantie universelle des risques locatifs).
Concrètement, l’idée consiste à généraliser la GRL (Garantie des risques locatifs) pour remplacer, à terme, les dispositifs existants. Pour le député : « Le produit unique permettrait un accroissement du taux de pénétration sur le marché locatif privé de la garantie locative, et faciliterait donc l’accès du plus grand nombre au logement locatif privé, tout en sécurisant totalement les propriétaires bailleurs du parc privé, et en garantissant une compensation aux assureurs. »
La proposition de loi s’articule autour d’un contrat d’assurance basé sur un seul cahier des charges, qui reste identique à celui de la GRL. Par ailleurs, le dispositif prévoit un système de compensation assuré par l’Etat et les partenaires sociaux. Les dépenses entraînées par l’application de la garantie seront répercutées sur l’impôt sur les sociétés sous forme de contribution sociale. Enfin, les assureurs bénéficieront de quatre mois entre le vote et l’application de la loi pour préparer un contrat adapté.
Période électorale oblige, les votes à l’Assemblée Nationale sont pour l’heure suspendus. La proposition ne pourra donc voir le jour qu’en cas de victoire du candidat UMP à l’élection présidentielle et à condition qu’elle soit votée. Reste à savoir si ce type de mesure sera suffisant pour assouplir un marché locatif privé rigide et difficile d’accès.
Patrick Chappey – © 2012 Gererseul.com
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