Le retard de paiement des loyers est l’un des problèmes les plus épineux que rencontre le propriétaire d’un logement en location. Comment gérer au mieux cette situation ?
C’est dans le contrat de location, signé par le bailleur et le locataire lors de l’installation de ce dernier dans le logement, qu’est stipulé le moment où doit être payé le loyer. Le bailleur ne manque pas, à cette occasion, de le rappeler oralement au nouveau locataire. Le paiement indiqué sur le bail (par exemple le 5 du mois suivant) est le délai après lequel le paiement sera considéré en retard.
Peut-on appliquer des pénalités de retard ?
Depuis la loi ALUR de 2014, il est interdit au bailleur d’appliquer des pénalités de retard au locataire sur le paiement du loyer. Une telle clause ne peut donc pas apparaître sur le contrat de location. Dans le cas contraire, elle serait considérée comme abusive et donc nulle.
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Faut-il envoyer une lettre de relance ?
La première action du bailleur lorsqu’il constate que le loyer n’a pas été payé dans les temps est d’adresser au locataire une lettre de relance. Celle-ci est transmise par courrier recommandé avec accusé de réception, ou bien transmise en mains propres contre reçu, ou encore par voie de commissaire de justice, ainsi que l’on nomme aujourd’hui les huissiers.
Il est important d’adresser une lettre de relance dès le premier retard constaté. Cela constitue pour le locataire une mise en garde qui n’incite pas à renouveler le retard à l’avenir. On peut certes se montrer indulgent, mais il faut éviter tout laxisme, qui entraîne tôt ou tard des abus.
Peut-on suggérer le règlement à l’amiable ?
En même temps que la lettre de relance, il est bon que le bailleur s’adresse directement au locataire, de manière informelle, afin de savoir si ce retard est dû à une simple négligence ou à des problèmes plus importants. Peut-être le locataire n’a-t-il pas encore reçu son salaire au moment de payer le loyer ? Peut-être est-il temporairement confronté à de grosses dépenses ?
Discuter de vive voix peut permettre de trouver une solution à l’amiable. Le bailleur peut par exemple proposer de différer le délai de paiement de quelques jours. Ou établir un échéancier qui donne la possibilité au locataire d’alléger provisoirement ses charges. Le dialogue, s’il est constructif, permet de trouver toutes les solutions et de renforcer la confiance entre les parties, même en cas de difficultés.
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Faut-il activer la caution ?
Le bailleur rompu aux pratiques de l’immobilier locatif loue rarement un logement à un locataire sans que celui-ci ne lui ait présenté un garant. Celui-ci est un tiers qui s’engage à régler le bailleur dans le cas où le locataire se trouve dans l’impossibilité de payer son loyer. On dit que le garant assure la caution du locataire.
Le garant peut être une personne physique, par exemple un proche du locataire, ou une personne morale, comme un organisme spécialisé comme Action Logement, qui propose sa garantie Visale aux locataires en fonction de certains critères.
Bien entendu, le bailleur n’appellera pas le garant pour un retard de loyer de quelques jours. Mais si le retard se transforme en impayé, il sera temps d’activer la caution. Un courrier sera alors adressé au garant lui demandant de verser la somme que n’a pas réglé le locataire. Le garant quel qu’il soit est tenu de payer le bailleur sans délai.
A défaut de caution, le bailleur peut avoir souscrit auprès de son assureur une GLI, garantie loyers impayés, qui comme son nom l’indique, rembourse les loyers en cas d’impayés. La plupart des compagnies d’assurance proposent cette garantie avec les assurances habitation des propriétaires.
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Peut-on faire appel aux organismes sociaux ?
Pour s’assurer qu’il recevra tout ou partie de ses loyers en temps et en heure, et que le locataire est éligible aux allocations de logement (APL, ALS, ALF…), le bailleur peut faire appel aux organismes distributeurs (la CAF, caisse d’allocation familiale ou la MSA, mutuelle sociale agricole) et leur demander à ce que l’allocation lui soit directement versée. Cette demande peut d’ailleurs être faite avant même qu’un retard de paiement ait eu lieu.
Faut-il faire appel à la justice ?
Dans le cas où les impayés se prolongent dans le temps et qu’aucune solution à l’amiable ne semble possible, le bailleur peut faire appel à un conciliateur pour trouver une solution. Si la conciliation échoue, il sera temps de recourir à la justice pour demander le paiement ainsi que la résiliation du bail, conduisant à l’expulsion du locataire.
La procédure peut être longue et éprouvante, d’autant qu’il ne sera pas possible de louer le logement tant que le locataire y réside. Il sera nécessaire de se faire assister par un avocat pour maximiser les chances de faire valoir ses droits.