Dans le cas d’un congé pour vente, le droit de préemption donne au locataire la priorité pour acheter le logement. Si celui-ci refuse l’acquisition en raison d’un coût trop élevé, le propriétaire doit éviter de vendre à un autre acquéreur à un prix inférieur.
Le congé pour vente fait partie des trois cas dans lesquels la législation autorise le propriétaire bailleur à donner congé à son locataire à l’issue du bail. Les deux autres cas sont le congé pour reprise (pour y habiter ou y loger un proche) et le motif légitime et sérieux (obligations du locataire non respectées, travaux dans le logement…).
Faut-il vendre un logement occupé ?
S’il souhaite vendre un logement mis en location, le propriétaire est confronté à un choix : Soit il vend le logement occupé, soit il demande au locataire de le libérer.
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Vendre le logement occupé présente plusieurs avantages :
- La vente peut se faire en cours de bail ;
- L’acquéreur n’a pas besoin de rechercher un locataire ;
- Le propriétaire bailleur est libre de choisir l’acquéreur.
Toutefois, sur le plan financier, la vente d’un logement occupé est moins intéressante. Le marché de l’immobilier est en effet plus favorable à la cession de logements vides. Cette solution présente toutefois quelques inconvénients pour le propriétaire vendeur :
- il faut attendre la fin du bail (ou de sa reconduction) pour donner congé au locataire ;
- il n’est pas possible de donner congé si l’on est propriétaire depuis moins de deux ans ;
- le locataire bénéficie d’un droit de préemption qui le rend prioritaire sur l’achat du logement.
Lorsque le propriétaire bailleur donne congé à son locataire, la lettre de congé vaut offre de vente et doit obligatoirement préciser le prix de cession du logement. Le locataire bénéficie alors de deux mois pour donner sa réponse.
Si le propriétaire libère le logement afin de le vendre à un acquéreur, il peut être tenté de proposer une somme qui dissuadera le locataire de se porter acquéreur. Cette méthode est toutefois illégale. Le propriétaire devient coupable de congé frauduleux et le locataire, s’il est informé d’une différence de prix après qu’il ait refusé l’achat, pourra porter l’affaire devant la justice.
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Comment donner congé (pour vente) à un locataire ?
Le congé donné au locataire se fait par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier peut être remis en mains propres contre récépissé daté et signé, ou être transmis par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. La loi autorise également l’utilisation de la lettre recommandée électronique à condition que le destinataire en accepte l’usage.
Le congé ne peut être donné qu’à la date d’échéance du bail. Le courrier doit parvenir au locataire six mois avant cette date d’échéance s’il s’agit d’une location nue, ou trois mois s’il loge dans un meublé.
Le courrier précise le motif du congé. Il est accompagné d’une notice d’information relative aux obligations du propriétaire et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. S’il s’agit d’un congé pour vente, le prix du logement est indiqué de même que les conditions d’achat. Le courrier reprend en outre les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire bénéficie alors du droit de préemption qui le rend prioritaire pour acheter le logement. Il dispose de deux mois pour donner une suite à la proposition d’achat. L’acte de vente pourra être signé durant ce délai. Sans réponse de la part du locataire au terme de ce délai, le propriétaire bailleur peut considérer que le locataire n’est pas intéressé.
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Il dispose alors de toute latitude pour vendre à l’acquéreur le plus offrant. Son prix de vente ne doit toutefois pas être inférieur à celui qu’il a proposé au locataire dans la lettre de congé. La lettre pourra être considérée comme un congé frauduleux et permettra au locataire de demander des indemnités. La Justice pourra alors appliquer des amendes au propriétaire.
Si le locataire est au contraire intéressé, il doit indiquer s’il compte demander un emprunt bancaire pour financer l’achat. Si c’est le cas, l’acte de vente pourra être signé quatre mois après la date du courrier de congé.
La procédure de congé pour vente doit être scrupuleusement respectée, notamment en terme de délai et dans le contenu du courrier adressé au locataire. Il est recommandé de s’adresser à un avocat en droit du logement pour en connaitre toutes les subtilités.