Face à une situation économique peu favorable, des placements financiers décrédibilisés par la crise et les fluctuations permanentes de la bourse, l’immobilier locatif demeure une valeur sûre pour se garantir un complément de revenus. Avec une pénurie de plus d’un million de logements en France, acheter un bien pour le louer reste avantageux à condition de faire le bon investissement. Pas toujours évident dans un contexte immobilier grippé. En effet, avec des prix d’achat toujours élevés, une progression ralentie des loyers et une fiscalité alourdie, le marché de la pierre n’a pas été épargné ces derniers mois.
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En 2012, ce sont les aides publiques de défiscalisation prévues pour favoriser l’investissement locatif qui sont remises en cause. Certaines voient leur champ d’application se limiter, quand d’autres sont amenées à disparaître. Quoi qu’il en soit, toutes ont été revues à la baisse. De quoi faire déchanter les potentiels investisseurs-bailleurs. Petit état des lieux.
Le dispositif Scellier : en voie de disparition
Destinée aux acquéreurs d’un logement neuf d’une valeur maximum de 300 000 euros, cette aide prévoit une réduction d’impôt si le bien est loué pendant au moins neuf ans. Désormais, pour bénéficier de l’avantage fiscal, il faut également respecter la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). En outre, depuis cette année, seulement 13 % du montant de l’achat pourront être déduits contre 22 % en 2011. Seul point positif, la loi qui concernait jusque-là exclusivement les nouvelles constructions s’étend aux logements remis à neuf.
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Surtout, le dispositif Scellier ne fera pas long feu puisque sa suppression prévue pour fin 2012 par François Fillon a été votée par l’Assemblée Nationale, le 14 novembre dernier. Le PS et le MoDem proposent de le remplacer par une loi qui donnerait droit à une aide fiscale à la condition que les bailleurs louent à des locataires modestes et à des loyers plafonnés.
Les dispositifs Scellier outre-mer et Girardin : baisses drastiques
La loi Scellier Dom, similaire au dispositif Scellier en termes de conditions pour un investissement dans un département d’outre-mer, permettait, en 2011, une exonération fiscale de 36 % pour neuf ans de location. Il faudra cette année se contenter de 24 %. La loi disparaîtra, elle aussi, dès 2013 alors que son application devait initialement s’étendre jusque fin 2017.
Un taux de réduction en berne également pour la loi Girardin (achat dans les DOM TOM d’un logement neuf destiné à la location pour au moins six ans) qui passe de 40 % à 26 % à déduire du prix d’achat sur cinq ans. De plus, la loi impose dorénavant de réserver les biens au secteur locatif « intermédiaire » (ressources du locataire et loyers ne doivent pas excéder un certain plafond).
Le dispositif Censi-Bouvard : 7 % de déduction en moins
Ceux qui ont investi avant cette année dans la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) de résidences dédiées aux personnes âgées, touristes ou étudiants ont bénéficié d’une déduction d’impôts de 18 %, étalée sur neuf ans. En 2012, l’exonération ne dépasse plus les 11 %.
Le dispositif Malraux : zones protégées non épargnées
Cette aide publique permet aux acquéreurs d’un bien à restaurer, dédié à la location et situé dans une zone protégée, de déduire une partie du montant des travaux effectués. Là aussi, les avantages ont été réduits : 30 % au lieu de 36 % si le bien est situé dans une zone sauvegardée. Pour un investissement dans une zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP), la déduction est passée de 27 % à 22 %.
Certes, pour les épargnants, l’immobilier locatif est une bonne option pour se constituer un capital. Cependant, si la réduction des aides publiques ne constitue pas, à elle seule, un frein à l’investissement, elle s’ajoute à une série de mesures défavorables, le tout dans un marché qui reste morose.
Patrick Chappey – © 2012 Gererseul.com
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