Contrairement aux idées reçues, dans des zones très prisées comme Paris, la rentabilité locative brute d’un logement est très faible, à peine 3,5 % en moyenne. Elle n’est guère plus élevée dans les banlieues proches de l’Ouest parisien. Comptez 3.9 % à Issy-les-Moulineaux ou encore seulement 3,6 % à Boulogne-Billancourt. Face à une fiscalité durcie, des prix d’achat élevés et des loyers qui stagnent, voire fléchissent, réaliser une opération locative rentable dans la capitale relève de l’exploit. Seuls avantages qui jouaient jusque-là encore en sa faveur : une plus-value à la revente plus intéressante et un risque de vacances locatives limité.
Néanmoins, même ces atouts deviennent désormais discutables. En effet, dans les villes de province, le ticket d’entrée pour acquérir un bien est plus accessible et le besoin en terme de logements tout aussi conséquent. Alors même si les quittances de loyers sont moins élevées, le retour sur investissement peut s’avérer bien plus lucratif.
Baisse des prix ? Rentabilité en hausse
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Avec un prix au mètre carré qui chute dans la plupart des villes françaises, le vent a résolument tourné en faveur de l’acheteur. Par exemple, à Lille, le mètre carré a chuté de 7 %, tandis que Montpellier a perdu 10 %. Des opportunités à saisir pour l’investisseur-bailleur d’autant que la rentabilité locative dans ces villes est estimée à 5,8 % pour la première, et à presque 6,8 % pour la seconde. Certaines petites localités présentent des taux encore plus intéressants, mais y investir est davantage risqué. En effet, elles ne peuvent garantir un potentiel locatif aussi solide que les grandes métropoles universitaires et à forte activité économique.
Enfin, la question de l’investissement en zone rurale peut éventuellement se poser, surtout si le budget est serré. De fait, plus on s’éloigne des grandes villes, plus les prix reculent. En outre, la demande locative y existe bel et bien : les campagnes ont tendance à se repeupler et les logements manquent. Cependant, en contrepartie, les loyers sont bien plus bas et la garantie locative aussi limitée qu’hasardeuse.
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Profiter de l’accalmie des prix pour investir en province semble être un bon calcul. Bien sûr, cela signifie de prendre le temps d’analyser le marché de la région visée, la capacité locative du bien sans négliger les critères classiques (état général du logement, superficie, situation…) qui restent déterminants pour profiter du meilleur rendement.
Patrick Chappey – © 2012 Gererseul.com
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