Il est possible de modifier partiellement ou complètement l’activité d’un bail commercial, en respectant un process très précis. Dans une période économique chahutée comme celle que nous vivons actuellement, une telle opération peut être souhaitée par votre locataire. En tant que bailleur, il est important d’en connaître les règles. Détails.
Les règles des déspécialisations partielles ou totales du bail commercial sont régies par le Code du commerce. En clair : elles ne peuvent, en aucune façon, faire l’objet d’un accord particulier entre les parties. Si tel était le cas, ces clauses seraient déclarées nulles par un tribunal, indique l’avocat parisien Bruno Planelles, spécialisé en droit commercial, des affaires et de la concurrence, dans un article dédié à la déspécialisation du bail.
La déspécialisation partielle via l’ajout d’une activité connexe
Le locataire d’un bail commercial peut souhaiter élargir son offre en proposant aux clients un nouveau service. Cette activité complémentaire viendra donc s’ajouter à l’activité principale.
Quels types d’activités peuvent être « complémentaires » ou « connexes » ? S’il y a désaccord, c’est le juge qui tranche : lui seul est habilité à apprécier ce point. En général, indique Bruno Planelles, « les juges prennent en compte « l’identité de la clientèle » pour apprécier le caractère connexe ou complémentaire de l’activité. Ils vérifient si la clientèle est identique pour admettre la déspécialisation partielle. A titre d’exemple, le commerce de prêt à porter a été jugé complémentaire à l’activité de vente de lingerie. »
D’autres critères peuvent être pris en compte comme l’identité des matières premières utilisées ou la similitude des méthodes de travail.
Quelles formalités le locataire doit-il accomplir ?
D’abord vous informer (par lettre recommandée avec avis de réception) de son intention d’ajouter une activité complémentaire au bail commercial. Cette activité nouvelle doit, bien sûr, être détaillée.
Attention ! Le locataire ne vous demande pas l’autorisation de le faire ; il vous notifie simplement cette décision qui lui appartient.
Vous ne devez donc intervenir que si vous contestez l’ajout de cette activité. Si tel est le cas, vous disposez de 2 mois pour en informer votre locataire. Sinon, votre silence vaut acceptation.
En cas de conflit, c’est le juge qui tranchera.
Pouvez-vous accroître le loyer ?
Oui. Une activité complémentaire peut influer sur la valeur locative du local commercial. Vous pouvez donc, par dérogation, accroître le montant du loyer, lors de la 1ère révision triennale. Voyez notre fiche Tout savoir sur le déplafonnement du loyer de bail commercial.
Bien sûr, à vous d’étudier la situation. Si l’ajout d’une activité connexe aide le commerçant à ne pas déposer son bilan, il peut être dans votre intérêt de l’accompagner en gardant le même loyer…
A noter : si le locataire ajoute une activité complémentaire sans vous prévenir et que vous n’êtes pas d’accord, vous avez le droit de résilier son bail via la clause résolutoire ou l’appel à un juge.
La déspécialisation « plénière », à travers un changement total d’activité
La déspécialisation totale du bail est l’exercice par le locataire d’une activité différente de celle inscrite originellement au bail commercial. Dans ce cas, le process est beaucoup plus complexe.
De fait, cette modification n’est autorisée « que lorsque la conjoncture économique et les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution l’exigent, rappelle l’avocat Bruno Planelles qui ajoute que ces activités doivent également être compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. »
Quel process devez-vous respecter ?
Si ces conditions sont susceptibles d’être remplies (cela peut être le cas, en période de crise sanitaire et de contexte économique compliqué), votre locataire doit vous en faire la demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Là encore, le détail de la ou des nouvelles activités envisagées doit être indiqué.
Le locataire doit aussi informer de la situation les créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
De votre côté, le cas échéant, vous devez informer (par voie d’huissier) les autres locataires envers lesquels il se serait engagé à ne pas louer le local pour l’exercice d’activités similaires. Cela peut être le cas lorsque vous louez un local en vous interdisant de louer un autre local pour une activité concurrente.
Dans ce cas aussi, le locataire n’a pas à attendre votre autorisation. Si vous ne manifestez pas votre désaccord ou vos conditions restrictives dans un délai de 3 mois, votre silence vaut acceptation. Si vous n’êtes pas d’accord, vous devez justifier cette décision par un « motif grave et légitime ». Sans cela, un juge peut vous imposer la déspécialisation du bail. Votre souhait de récupérer le local en fin de période triennale pour réaliser des travaux peut aussi être un motif valable de refus.
Pouvez-vous augmenter le loyer ?
Là encore, oui. Vous avez la possibilité de modifier le loyer sans attendre la prochaine échéance triennale.
Si vous estimez que la nouvelle activité vous occasionne un préjudice, vous pouvez, de plus, exiger de votre locataire qu’il vous verse une indemnité.
A noter ! Dans le cadre spécifique du départ à la retraite de votre locataire, ce dernier bénéficie de la possibilité de procéder à une « cession-déspécialisation », simplifiée lui permettant de céder son bail avec changement d’activité à certains repreneurs.
Pour une information complète sur le bail commercial, n’hésitez pas à vous reporter à notre dossier détaillé.