La Cour d’appel de Lyon a délivré une décision qu’il est utile de connaître : si vos ventes immobilières sont trop rapprochées, vous pouvez être requalifié de marchand de biens… avec les conséquences fiscales que cela implique.
L’histoire, relatée par le magazine Mieux Vivre Votre Argent, fait état d’une société civile immobilière (SCI) ayant acheté et vendu des immeubles à quelques mois d’intervalle. La SCI s’attendait à une imposition classique dédiée aux transactions réalisées par ces sociétés… Mais, finalement (suite à un contrôle fiscal) la Cour d’appel administrative de Lyon en a décidé autrement dans son jugement du 6 août 2020. Déception pour les gérants de la SCI supportant normalement une fiscalité (IS dans leur cas) plus avantageuse que celle à laquelle sont soumis les marchands de biens.
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Le « caractère habituel » change la donne…
En effet, cette Cour a estimé qu’en procédant à l’acquisition de 6 parcelles dont l’une a été revendue immédiatement et dont les 5 autres ont été cédées dans un délai d’un peu plus d’un an (après réalisation de travaux de viabilisation et de terrassement des terrains), la SCI a montré que les achats avaient été faits dans une intention de revente rapide (spéculation).
Elle a aussi conclu que ces transactions avaient un caractère habituel. Or, le « caractère habituel » des transactions implique un statut de marchand de biens… imposé plus lourdement que celui de SCI.
A noter ! Dans le cas cité, l’achat s’est réalisé auprès d’un seul vendeur et les ventes auprès de 2 acheteurs. Mais la cour souligne que le nombre d’intervenants ne change rien à l’affaire.
… ainsi que l’importance de la plus-value et l’intention de revendre au moment de l’achat
La Cour a ensuite noté que la plus-value importante réalisée par la SCI à l’occasion de la cession du premier terrain (93,21 € / m² alors qu’il venait d’être acquis au prix de 19,21€ / m²) impliquait que l’opération relevait du régime d’imposition applicable aux marchands de biens.
La fiscalité des marchands de biens moins avantageuse que celle des SCI
Le statut de marchand de biens implique que la plus-value est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au taux marginal d’imposition (TMI maximum de 45 %) auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %. Cela peut donc être une fiscalité assez forte.
Le statut de SCI, lui, implique que la plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu (IR), en fonction du TMI, donc, ou à l’impôt sur les sociétés (IS), selon le choix de la SCI. L’IS atteint 28 % pour les sociétés affichant moins de 250 millions d’euros de chiffre d’affaire hors taxe et 15 % pour les sociétés dont le CA HT est inférieur à 7,63 millions d’euros. Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2020, ce taux réduit continue de s’appliquer jusqu’à 38.120 €. Au-delà, le bénéfice est imposé au taux normal de l’IS, soit 28 %.
A noter ! L’IS est normalement amené à être encore abaissé à 26,5 % en 2021 et à 25 % en 2022… A voir quel impact aura la crise actuelle sur ces intentions.
N’hésitez pas à lire notre dossier consacré aux SCI.