Pour en finir avec ocataes loyers théoriques au m2
Lorsqu’on analyse les différentes études sur le marché locatif, l’unité reste invariablement le prix au m2 dans une ville quelle que soit la typologie du logement. Ainsi la dernière étude Clameur, présentée mardi dernier, diffuse un loyer au m2 pour les régions et la plupart des grandes villes. Il suffit pourtant d’analyser le prix par typologie de logement dans une ville pour se rendre compte de l’hérésie de cette démarche pourtant communément admise. Le nouvel Observatoire LocService sort de cette logique et propose une analyse segmentée du marché locatif privé.
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Ainsi dans une ville comme Toulouse, l’observatoire LocService démontre que le loyer au m2 d’un studio se situe à 18,13 €/m2 mais à 20,25 € s’il est meublé. Un T2 se loue vide 13,66 €/m2 et un T3 meublé se négocie à 12,62 €/m2. On trouve une maison F3 ou un appartement T4 vide à 11 €/m2 alors que les grandes maisons toulousaines (F5) ne dépassent pas les 9,50 €/m2. On comprend donc que le prix moyen de 11 €/m2 à Toulouse (source Clameur 2012) n’est absolument pas représentatif de la réalité du marché locatif.
Pour en finir avec un loyer théorique au m2, LocService innove et crée le concept d’organigramme du marché locatif. Déposée à l’INPI, cette représentation originale des données immobilières démontre que chaque type de location est à lui seul un micromarché. L’organigramme du marché locatif est disponible au niveau national (ci-après), régional, départemental ainsi que pour les villes françaises disposant d’un parc locatif dynamique.
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Une représentativité équivalente à l’enquête nationale du logement de l’INSEE
L’Observatoire LocService 2012 analyse 56.426 logements qui ont changé de locataires en 2011 sur LocService.fr en excluant les reconductions de baux qui nuisent à l’analyse du marché locatif actuel. Cet observatoire est établi à partir des offres de locations proposées par des bailleurs particuliers et exclut donc les locations avec frais d’agences.
Au regard des 1.4 million de personnes qui changent de logement chaque année, cet observatoire bénéficie donc d’un taux de sondage de 1/25e sur l’offre locative nationale. A titre de comparaison, l’enquête nationale du logement de l’INSEE qui existe depuis 1955 s’appuie sur 50.000 logements.
C’est en novembre 2011, lorsque l’INSEE publie une étude sur les loyers parisiens basée sur des données de… 2006, que l’équipe de LocService, décide d’exploiter plus de 150.000 locations enregistrées sur son site pour élaborer un observatoire issue de données fiables et récentes.
Pour la première fois des loyers analysés charges comprises
Les loyers sont volontairement étudiés charges comprises pour vérifier l’adéquation entre l’offre et la demande locative et estimer le poste logement des locataires. En effet, selon le logement et les régions, les bailleurs demandent des revenus de 2,5 à 4 fois le loyer + charges. Il est donc primordial d’évaluer le loyer chargé comme c’est d’ailleurs le cas pour la Garantie des Risques Locatifs (GRL) qui s’évalue toujours au regard d’un loyer mensuel charges comprises.
Une première réponse aux attentes du ministère du logement ?
Le ministre du logement Mr Apparu a confié récemment à l’ADIL et à OLAP une étude sur la faisabilité de créer un observatoire exhaustif du secteur locatif privé au niveau local. Il insiste sur le fait que ces données restent capitales pour orienter la politique du logement de l’Etat, des collectivités locales, des élus et des responsables du logement en général. En attendant les conclusions de cette mission, l’Observatoire LocService diffuse des études précises du parc locatif privé.
Richard Horbette – © 2012 LocService
Richard Horbette, fondateur de LocService précise « Nous n’avons bien sûr pas la prétention de remplacer les observatoires existants qui restent complémentaires. Toutefois, nous délivrons des données exclusives loin des stéréotypes d’un loyer théorique au m2 comme le démontre les différentes analyses des marchés locatifs disponibles. Nous réfléchissons déjà à un nouvel observatoire qui présentera cette fois la demande locative au regard des logements du parc privé. »