Le locataire a quitté votre logement locatif… en laissant une ardoise d’un ou plusieurs loyers non réglés. Quelle stratégie devez-vous mettre en place pour récupérer cette dette ?
Trop de bailleurs renoncent à recouvrir une dette de loyers, surtout après une expulsion, le mauvais payeur est parti, cela leur suffit. Certes. Mais l’un n’empêche pas l’autre. Repartez sur une bonne base avec un nouveau locataire ET mettez tout en œuvre pour récupérer votre dû lié à la dette de l’ancien locataire !
1er conseil en préambule : tout loyer impayé doit faire l’objet d’une notification écrite (en recommandé avec accusé de réception), claire et précise au locataire. Cet écrit constitue la preuve de sa dette à votre égard. Sans cela, vous risquez de ne pas pouvoir mettre en œuvre les différentes procédures de recouvrement décrites ci-dessous.
- Commencez par réclamer au locataire de régler ce qu’il vous doit
Pas d’a priori ! Commencez par indiquer par écrit au locataire qu’il vous doit de l’argent et que vous n’y renoncerez pas. Certains cèdent à ce stade, ne voulant pas se voir impliqués dans des procédures judiciaires… Le cas est toutefois rare mais qui ne tente rien n’a rien !
- Faites jouer l’assurance loyers impayés, le cas échéant
La garantie des loyers impayés (GLI), qu’elle soit privée ou publique (caution Visale), sert à ça. Si vous en avez souscrite une, c’est le moment de rentabiliser vos primes d’assurances ! Rappelons que s’il est évidemment trop tard pour souscrire une telle assurance, une fois le sinistre survenu, vous avez tout-à-fait le droit de souscrire une assurance loyers impayés en cours de bail.
Attention ! Les contrats d’assurance loyers impayés imposent des process strictes, notamment en termes de délais à respecter. Veillez à faire les choses dans les règles de l’art… sous peine de voir l’assurance ne pas fonctionner.
- Faites appel à la caution, si vous avez choisi cette garantie
Si votre bail, nu ou meublé, comprend un acte de cautionnement, vous pouvez demander au garant de payer à la place du locataire. C’est son rôle. Si vous avez choisi la formule « caution solidaire », vous pouvez même demander au garant de payer la dette, sans la réclamer d’abord au locataire. Le courrier sera généré automatiquement sur gererseul, vous n’aurez qu’à l’envoyer.
Vous pouvez également faire appel aux services d’un huissier (dont les prix sont encadrés) si la caution refuse de prendre ses responsabilités.
A noter ! vous pouvez « relire » notre fiche comparative Caution ou garantie loyers impayés ?
- Portez l’affaire devant les tribunaux en dernier recours
Si les recours évoqués précédemment n’ont pas réussi, montez un dossier pour le Tribunal judiciaire. Dans ce cas, n’hésitez pas à faire appel à un avocat. Là, évidemment, l’équilibre avantages / inconvénients doit être étudié car le recours à un professionnel du droit a un coût. Cela ne vaut peut-être pas le coup s’il y a un seul loyer impayé…
Attention : le tribunal à saisir est celui du lieu où est situé le bien locatif concerné.
A noter ! La procédure à suivre lorsque vous subissez des loyers impayés avec un locataire toujours en place est la même, avec, en plus, la possibilité de résilier le bail pour « motif légitime et sérieux » et d’expulser le locataire.
Vous trouverez sur gererseul, dans les services exclusifs, les partenaires qui proposent la GLI, n’hésitez pas à comparer.