La situation est heureusement exceptionnelle, mais elle existe : il arrive que la caution qui a accepté d’être inscrite au bail d’un locataire, refuse, au moment où vous la sollicitez, de respecter ses engagements.
Attention aux documents à fournir pour se porter garant du loyer
Se porter caution pour un locataire est un engagement qui peut, un jour ou l’autre, conduire le signataire à régler à un bailleur des loyers impayés. Le concept est souvent abstrait au moment de la signature… et c’est pourquoi il est très important que l’information soit clairement énoncée au garant.
Il est également très important de bien sélectionner celui-ci au cas où son recours soit nécessaire à un moment donné. En d’autres termes, le dossier du garant doit être étudié avec autant de soins que celui du locataire.
N’hésitez pas à vous reporter à notre fiche : Vérifier le dossier de mes locataires potentiels : vrais ou faux documents ?
Quels recours avez-vous contre un garant qui refuse d’honorer son engagement ? Cela dépend de son statut : reportez-vous à nos fiches Caution du locataire : tout ce qu’il faut savoir et Caution simple ou solidaire : les principales différences.
Règlement à l’amiable du loyer impayé : Faut il commencer par là ?
Règle valable évidemment pour tout différend avec le locataire ou le garant au cours de la vie du bail…
Vous avez dû, dans un délai de 2 semaines, après l’envoi de la mise en demeure de payer au locataire, envoyer une lettre à la caution pour l’informer de la situation (sans cela, elle peut refuser de payer les pénalités ou intérêts de retard, réglant la seule dette principale).
La caution solidaire a même pu être directement sollicitée pour l’impayé de loyer. Si elle fait la sourde oreille, renvoyez encore une lettre lui expliquant qu’une procédure judiciaire sera enclenchée si elle ne paie pas immédiatement.
Bien au courant de ce qu’elle risque, elle peut décider de payer à ce moment-là, surtout qu’elle sera condamnée, à coup sûr, par le juge à tenir ses engagements.
Garant et loyer impayé, refus de règlement : Quand enclencher une procédure judiciaire ?
Cette tentative amiable n’a pas été fructueuse ? et le garant refuse toujours de vous régler le loyer impayé ? Passez à l’étape suivante, la procédure judiciaire.
Le garant refuse de payer le loyer impayé :
-
Si la caution est « solidaire », vous pouvez donc agir directement à son encontre, sans forcément agir contre le locataire en parallèle. Utilisez la procédure simplifiée d’injonction de payer, via le formulaire Cerfa n° 12948*02. Elle vous dispense de faire appel aux services d’un avocat ou d’un Huissier, et ne coûte que 35 € en timbres fiscaux. Donnez le formulaire au Tribunal d’instance (TI) dont dépend le logement loué, avec les pièces justificatives :
- copie du bail
- copie de l’engagement de la caution solidaire
- copie des lettres de mises en demeure…
S’il trouve votre demande justifiée, le juge rendra une ordonnance d’injonction de payer que vous devez envoyer à la caution, via un huissier, dans un délai de 6 mois.
A réception, la caution, elle, dispose d’un délai de 30 jours pour s’y opposer. Si tel est le cas, le juge organise une audience où vous et la caution devez vous présenter. Le juge prend alors une nouvelle décision, qui peut évidemment confirmer la première injonction de payer.
-
Si la caution ne prend pas la peine de contester l’injonction de payer, mais qu’elle ne règle pas pour autant la dette, vous pouvez demander au TI d’apposer sur l’injonction une formule exécutoire qui vous autorisera à saisir les biens de la caution, à hauteur du préjudice.
Parallèlement, vous pouvez entamer une procédure de résiliation du bail de votre locataire pour non-respect de ses engagements, en faisant un référé avec clause résolutoire du bail.
-
Si la caution est « simple », vous devez d’abord vous retourner contre votre locataire. Reportez-vous à notre fiche Que faire si mon locataire ne paie pas son loyer ? Et c’est seulement s’il ne règle pas sa dette que vous pouvez faire appel à la caution. Dans ce cas, procédez de la même manière que celle décrite au-dessus.
A noter : Là encore, vous devez, dans un délai de 2 semaines après l’envoi de la mise en demeure de payer au locataire, envoyer une dénonciation (par acte d’huissier) à la caution sous peine de la voir refuser de payer les pénalités ou intérêts de retard.
Qu’en est-il du règlement d’engagement de la caution ?
Rappelons que l’engagement de la caution s’étend à ses héritiers, le cas échéant, à hauteur des montants qu’elle garantissait au jour de son décès, même si aucune somme ne lui avait alors été réclamée.
Par ailleurs, ne confondez pas la durée d’engagement de la caution (9 ans, par exemple) avec le délai l’exigibilité de la dette qui est de 3 ans.
Enfin, la caution peut être elle-même confrontée à des soucis financiers qui peuvent amener un juge à lui accorder des délais pour le remboursement (2 ans maximum).
Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet « Mes services exclusifs » puis « Assistance fiscale/juridique » (service réservé à nos abonnés payants).