Si le locataire est le principal responsable des troubles du voisinage causés, vous avez l’obligation d’engager certaines démarches auprès de lui afin de faire cesser ces nuisances. Sinon, votre responsabilité peut aussi être engagée ce qui engendrerait certaines sanctions.
Quels sont les différents types de troubles du voisinage ?
Les troubles du voisinage peuvent concerner des nuisances sonores ou olfactives, l’encombrement des parties communes ou leur dégradation, ou encore le non-respect du règlement de copropriété.
Les nuisances sonores
Beaucoup de personnes pensent avoir le droit de faire du bruit la journée sauf la nuit.
Mais la réalité est autre. Par exemple, un locataire qui danse avec des talons sur un parquet, qui chante ou crie pendant des heures ou qui joue d’un instrument de musique toute la journée provoque des nuisances sonores inacceptables pour les voisins.
Si le bruit est répétitif, intensif, ou qu’il dure dans le temps, même en plein jour, le voisinage peut légitimement s’en plaindre. Si ces bruits se produisent la nuit, l’infraction pour tapage nocturne est possible sans que ce bruit soit répétitif, intensif et qu’il dure dans le temps.
Les nuisances olfactives
Sentir le parfum nauséabond d’ordures ou de fumier stocké sur un balcon, par exemple, est considéré comme un trouble anormal de voisinage. Concernant le cas particulier du barbecue, son utilisation occasionnelle n’est pas considérée comme une nuisance, malgré les odeurs dégagées. Par ailleurs, un barbecue peut causer certains dommages « physiques » aux appartements ou maisons voisines : noircissement de la façade en raison des dégagements de fumée ou de projection de cendres.
La preuve du caractère anormal des odeurs peut être apportée par tout moyen, comme, par exemple, des témoignages, des pétitions demandant que cesse la nuisance, un constat d’huissier ou encore l’intervention des services d’hygiène de la mairie.
Les nuisances visuelles
Pour les nuisances visuelles, il peut par exemple s’agir d’une installation obstruant la vue d’un voisin, par exemple.
Qui est responsable en cas de troubles du voisinage ?
Étant donné que votre locataire est l’auteur de ces nuisances, il devient donc le premier responsable. De fait, les personnes victimes de ces troubles du voisinage s’adressent, généralement, en premier lieu à votre locataire afin de lui demander de cesser ses nuisances.
Mais si votre locataire persiste, alors les plaignants se tourneront logiquement vers vous afin de vous demander d’intervenir. Il peut s’agir de voisins locataires ou d’un bailleur comme vous, qui a le devoir d’assurer à son locataire un logement décent et paisible. En effet, le propriétaire d’un logement est entièrement responsable de la tranquillité de ses locataires comme nous vous l’indiquons dans notre dossier : « Les obligations du propriétaire-bailleur envers son locataire ».
Attention : pour que votre responsabilité à l’égard de votre locataire soit engagée, vous devez avoir été mis en demeure (par courrier recommandé avec accusé de réception) et informé officiellement de la situation par des voisins, des bailleurs ou le syndic (en cas de non-respect du règlement de copropriété).
Cette mise en demeure doit vous demander de mettre fin aux agissements de votre locataire. Elle doit aussi être justifiée à l’aide d’éléments constatant les nuisances imputables au locataire. Ceux-ci peuvent être des témoignages, des pétitions demandant au locataire de cesser ses troubles de voisinage, un constat d’huissier ou encore un procès-verbal de police, par exemple.
Propriétaire : quelles sont les démarches à effectuer en cas de troubles du voisinage ?
Recours n°1 : commencer par une démarche amiable
Une fois informé des troubles du voisinage causés par votre locataire, vous avez le devoir d’utiliser tous les moyens en votre possession pour faire cesser ses troubles. Peu importe que vous parvenez à résoudre le conflit ou pas : votre responsabilité ne peut être engagée que si vous ne réagissez pas.
A vous, donc, de parler à votre locataire pour l’inciter à revenir dans la norme en assurant une vie paisible à ses voisins. Envoyez-lui un courrier simple, puis, s’il ne vous écoute pas, n’hésitez pas à lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce dernier sera la preuve de votre action concrète.
Vous pouvez aussi recourir à un conciliateur de justice. Peut-être parviendra-t-il à faire entendre raison à votre locataire, avant que vous ne soyez obligé de prendre des mesures radicales.
Recours n°2 : résilier le bail, si le trouble persiste
Si les troubles du voisinage persistent malgré les démarches amiables, vous pouvez :
- assigner votre locataire par acte d’huissier devant le Tribunal d’instance dont dépend le logement loué, pour demander la résiliation du bail et l’expulsion de votre locataire ;
- Saisir le Tribunal d’instance pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire. Cette démarche plus rapide n’est toutefois possible que si le bail contient une clause résolutoire pour non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués. D’où l’intérêt de penser à insérer une telle clause dans le contrat de location.
À noter : lorsque le terme du bail est proche, vous pouvez aussi faire plus simple en lui adressant un congé pour motif légitime et sérieux. En effet, votre locataire ne respecte alors pas son obligation d’user paisiblement des locaux loués.
Néanmoins, vous devrez lui envoyer la lettre de congé au moins 6 mois ou 3 mois avant la fin du bail (en fonction du type de contrat signé) pour respecter le délai de préavis obligatoire comme nous vous le détaillons dans notre dossier : « Propriétaire : conditions et démarches pour rompre un bail ».
Attention : si vous n’agissez pas, les personnes se plaignant des nuisances de votre locataire peuvent porter plainte contre vous.
Le tribunal compétent dépend du montant des dommages réclamés :
- pour un litige inférieur à 10.000 €, c’est le Tribunal d’instance (TI) ;
- pour un litige supérieur à 10.000 €, c’est le Tribunal de grande instance (TGI).
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