Il est possible que vous n’ayez pas restitué la totalité du dépôt de garantie à votre locataire car ce dernier a dégradé votre logement ou est l’auteur d’impayés (loyers et charges). Votre locataire peut alors contester la retenue effectuée sur son dépôt de garantie. Que pouvez-vous faire ? Réponse dans notre dossier.
Les conditions de retenues sur le dépôt de garantie
Le moment de la restitution du dépôt de garantie est souvent source de disputes entre bailleurs et locataires, comme nous le notions dans notre actualité : « Le dépôt de garantie : première source de conflit entre bailleurs et locataires ».
A tel point que les Pouvoirs Publics envisagent d’enlever la gestion du dépôt de garantie aux bailleurs pour la transmettre à la Caisse des Dépôts et Consignations. Mais ce projet ne s’est pas encore concrétisé. Voyez à ce propos notre actualité : « Et si les dépôts de garantie échappaient aux bailleurs ? ».
La gestion du dépôt de garantie (montant du dépôt, son versement et sa restitution) est pourtant très encadrée et les règles sont claires.
A la fin du bail, après l’état des lieux de sortie, vous devez impérativement restituer, dans les délais impartis, le montant du dépôt de garantie à votre locataire si aucun manquement n’a eu lieu.
Si au contraire, vous constatez que des fautes ont été commises par votre locataire (loyers impayés, dégradations du logement, …) alors vous êtes tout à fait en droit d’effectuer une retenue (partielle ou totale) sur le montant de son dépôt de garantie, qui sert justement à couvrir les manquements du locataire (ex : pour des besoins de rénovation du logement).
Bien évidemment, ce dépôt de garantie ne doit en aucun cas servir à rafraîchir le logement dont les peintures ont normalement vieilli. Faites donc attention de ne pas confondre l’usure normale de certains éléments avec des dégradations.
Pour mieux appréhender cette notion et réduire au maximum les désaccords qui peuvent survenir à la fin du bail, les bailleurs intègrent de plus en plus souvent dans le contrat de bail une grille de vétusté servant de référence.
Rappel : votre locataire doit, tout au long de son contrat de location, s’occuper de l’entretien courant de votre logement, ainsi que des réparations qui ne sont pas causées par la vétusté du logement. Pour plus de précisions, consultez notre dossier : « Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ? ».
Si vous êtes sûr de pouvoir apporter des preuves des dégradations causées par votre locataire, alors vous pourrez effectuer une retenue sur le dépôt de garantie, correspondant au montant des travaux à réaliser après l’état des lieux signé par les deux parties.
En effet, vous ne pouvez pas effectuer de retenue sur le dépôt de garantie, délivré par votre locataire en début de bail, tant que l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé et signé et que vous n’avez pas justifié la retenue que vous effectuez.
Retenue sur le dépôt de garantie : les démarches à effectuer
Expliquez en détail à votre locataire les raisons de la retenue
En préambule, rappelons que si votre logement est situé dans une copropriété et que vous ne disposez pas encore de l’ensemble des éléments comptables (nécessaires pour faire la régularisation annuelle des charges), vous avez le droit de conserver 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble où est situé votre logement.
Vous devrez obligatoirement régulariser la situation auprès de votre locataire dans le mois qui suit l’acceptation officielle des comptes. Informez-en le locataire qui devrait le comprendre sans difficulté.
Si, en revanche, votre locataire conteste la retenue du dépôt de garantie sur le fond, alors commencez, si vous ne l’avez pas déjà fait, par lui écrire une lettre décrivant en détail le pourquoi de la retenue. Une bonne explication suffit parfois à stopper le désaccord.
Vous pouvez en plus de la lettre expliquant la retenue sur le dépôt de garantie, lui transmettre des documents qui justifient votre action. Exemples :
- Vous pouvez lui transmettre une copie des lettres de relances que vous lui avez envoyé concernant les sommes impayées (loyers et charges).
- Concernant les dégradations constatées au sein du logement, n’hésitez pas à lui fournir des photos (avant/après) des lieux attestant des dégradations. Les copies de devis de matériel ou d’artisans prêts à effectuer les réparations sont également une bonne idée.
- Vous pouvez lui faire parvenir la comparaison faite entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Répondez aux demandes du conciliateur
Si votre lettre ne parvient pas à le convaincre, votre locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice.
L’une ou l’autre vont pouvoir être un terrain neutre pour un échange impartial.
Ils n’ont toutefois aucun pouvoir de décision et ne peuvent pas contraindre l’une ou l’autre partie à céder.
A noter que cette étape est facultative et gratuite.
Défendez votre point de vue devant le juge d’instance
Si la solution précédente n’a pas aboutie, votre locataire peut toutefois porter l’affaire devant le tribunal d’instance (TI) du lieu où est situé votre logement locatif.
Votre locataire dispose d’un délai de 3 ans, à compter de la date à laquelle vous auriez dû lui restituer son dépôt de garantie, pour porter plainte.
Préparez donc un dossier solide, en n’hésitant pas à solliciter un huissier de justice pour faire constater les dégradations dans le logement et n’oubliez pas que toute retenue effectuée sur un dépôt de garantie doit être « dûment justifiée ».
Vous n’avez pas l’obligation de produire des factures. De simples devis peuvent suffire car vous n’avez peut-être pas encore eu le temps d’effectuer les réparations.
Si vous êtes dans votre bon droit, le juge refusera alors la demande de restitution du dépôt de garantie faite par votre locataire.
Avez-vous déjà effectué une retenue sur un dépôt de garantie ? Si oui, votre locataire a-t-il contesté cette retenue ? N’hésitez pas à nous partager votre expérience en commentaire.