Il n’est pas rare que le locataire, pressé de partir une fois le bail résilié et le préavis effectué, quitte son logement locatif sans respecter les toutes dernières formalités de départ. L’état des lieux de sortie, notamment, n’est parfois pas réalisé car le locataire ne s’est pas présenté au RDV que son bailleur lui a donné. Est-ce un problème ? Quelles conséquences cela peut-il avoir ? La réponse dans notre dossier.
Pourquoi est-il préférable de réaliser l’état des lieux de sortie ?
La plupart du temps un état des lieux d’entrée contradictoire est réalisé juste avant la remise des clés. Il est donc préférable qu’un état des lieux de sortie, également contradictoire, soit réalisé afin de faire les choses en bonne et due forme comme nous vous l’expliquons dans notre vidéo ci-dessous.
En effet, cet état des lieux de sortie permet de constater des potentielles différences dans le logement depuis l’entrée dans les lieux du locataire : ce dernier a-t-il bien entretenu son logement comme il en avait l’obligation ? En effet, l’entretien du logement est l’une des nombreuses obligations du locataire tout au long du contrat de location.
Bien entendu, les détériorations pouvant donner lieu à retenue sur le dépôt de garantie ne doivent pas être confondues avec l’usure normale du temps.
Par précaution, de plus en plus de propriétaires-bailleurs intègrent d’ailleurs à leur contrat de location des grilles de vétusté.
Est-ce un problème, pour vous bailleur, de ne pas avoir d’état des lieux de sortie contradictoire ? La question est posée dans un contexte où le locataire a fait les choses dans les formes, à savoir : il a procédé à la résiliation du bail en respectant les démarches, il vous a même rendu les clés du logement, mais ne vient pas à votre RDV fixé pour établir un état des lieux de sortie contradictoire (c’est-à-dire signés par vous deux).
Par contre, si le locataire est parti sans vous prévenir de son départ (pas de résiliation du bail, donc) et sans vous rendre les clés, les démarches sont différentes comme nous vous l’expliquons dans notre dossier « Mon locataire part sans prévenir et sans rendre les clés : que faire ? ».
Que faire si mon locataire part sans faire l’état des lieux de sortie ?
Cas n°1 : le logement est en bon état
Ne pas avoir d’état des lieux de sortie signé par vous et votre locataire n’est pas forcément dramatique, si la location s’est bien déroulée, que le logement est en bon état et que le locataire a payé tous ses loyers et ses provisions de charges.
Bien sûr, le fait qu’il ne respecte pas la dernière étape de la location peut être un peu inquiétante par exemple pour un éventuel rappel de charges, lors de la régularisation de ces dernières.
En effet, si la régularisation annuelle des charges montre que la somme due par le locataire est supérieure aux 20 % que vous avez gardés sur le dépôt de garantie, vous devrez alors lui demander de s’acquitter du complément de charges dû.
Espérons alors qu’il s’exécutera sans difficulté et respectera, cette fois, cette dernière étape de clôture de son dossier locatif. S’il refusait de régler le complément de charges dû, vous pourriez, en tout état de cause, l’y contraindre en respectant certaines démarches détaillées dans notre dossier : « Régularisation des charges : mon locataire ne veut pas payer le complément qu’il me doit, que faire ? ».
Cas n°2 : le logement est détérioré
Dans ce cas-là, ne pas avoir d’état des lieux de sortie est plus ennuyeux car c’est à partir de ce document (comparé à l’état des lieux d’entrée) que vous allez pouvoir déterminer les éventuelles réparations à effectuer, et donc la somme due par le locataire.
Sans état des lieux de sortie signé par les deux parties, il vous faudra alors prouver que les dégradations constatées sont bien la conséquence d’un mauvais entretien de la part de votre locataire.
Le mieux est de faire établir un état des lieux de sortie par un commissaire de justice (ex huissier). Celui-ci doit vous avertir du rendez-vous, ainsi que votre locataire, au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les frais relatifs à l’établissement de cet état des lieux de sortie peuvent être légalement partagés en deux parts égales, entre le locataire et vous.
Si votre locataire ne se présente pas, encore une fois, à ce rendez-vous, ce constat de commissaire de justice sur l’état du logement sera tout à fait légal et opposable au locataire, malgré son absence, dans deux conditions :
- Il faut que très peu de temps se soit écoulé après le départ du locataire : 15 jours maximum. Si vous établissiez ce constat 3 mois après le départ du locataire, le document ne serait pas valable ;
- Vous devez montrer que vous avez tenté d’établir un état des lieux contradictoire. Ainsi, un état des lieux établi en l’absence de votre locataire n’est valable que si vous avez cherché à le contacter (ou l’un de ses proches).
Cette visite du logement en présence du commissaire de justice doit évidemment se dérouler de façon aussi rigoureuse que celle qui a eu lieu lors de la rédaction de l’état des lieux d’entrée. Le commissaire de justice doit inscrire en détail toutes les dégradations imputables au locataire.
Une fois établi, cet état des lieux doit être envoyé, en courrier recommandé avec accusé de réception, à votre locataire, assorti d’une demande de remboursement des frais occasionnés pour réparer les dégâts.
S’il y a litige et que votre locataire conteste les dégradations constatées, n’hésitez pas à faire valoir vos droits. Il appartiendra au locataire qui n’a pas voulu assister à l’état des lieux de sortie, de prouver que les dégradations des équipements et du logement ne sont pas de son fait. En tout état de cause, vous devrez peut-être faire appel à un conciliateur de justice ou entamer une procédure judiciaire pour résoudre le différend.
Attention : si votre locataire a refusé d’effectuer un état des lieux de sortie, mais que vous n’avez pas vous-même pris la précaution d’établir un état des lieux d’entrée, c’est à vous qu’il appartiendra de prouver que le locataire est à l’origine des dégâts et dégradations constatés.
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