Lorsque les loyers impayés s’accumulent, il y a le risque que le locataire se retrouve en situation de surendettement. Comment doit réagir le propriétaire bailleur dans ce cas ?
Quand une personne ne peut plus faire face à ses dépenses courantes, on dit qu’elle est en situation de surendettement. Elle doit déposer un dossier de surendettement afin qu’une commission dédiée l’accompagne dans ses démarches pour épurer ses dettes. Si cette personne est locataire d’un logement, son propriétaire bailleur doit veiller à faire valoir ses droits.
Locataire en surendettement : les droits du propriétaire bailleur
En cas de surendettement du locataire, le propriétaire bailleur s’inquiète légitimement pour ses loyers (et charges) impayés. Il sera régulièrement informé des décisions de la commission de surendettement, et pourra le cas échéant les contester.
Lorsqu’elle traite un dossier de surendettement, la commission peut imposer différentes mesures à la personne endettée, notamment en ce qui concerne les dettes locatives (charges et loyers impayés) :
- l’échelonnement des dettes locatives (sur sept ans maximum)
- la suspension des dettes locatives (pendant deux ans maximum)
- l’effacement partiel des dettes locatives.
Le propriétaire bailleur garde la possibilité de contester chacune des décisions dans les trente jours qui suivent leur communication. Il rédige ainsi un courrier recommandé avec accusé de réception à l’adresse de la commission de surendettement ou du JCP, juge des contentieux de la protection.
Le propriétaire bailleur doit savoir que lors d’une procédure de surendettement, ce sont les loyers impayés avant le dépôt du dossier par le locataire endetté qui sont susceptibles d’être échelonnés, suspendus ou effacés. À compter du début de la procédure, les loyers sont obligatoirement payés par le locataire.
Dans le cas d’une liquidation judiciaire du patrimoine du locataire surendetté, le propriétaire bailleur peut également faire une demande pour se faire payer en priorité les charges et loyers en retard. Il dispose de trois ans à compter du premier impayé.
Lors d’une procédure de surendettement, le propriétaire bailleur garde la possibilité de se tourner vers le garant du locataire afin que celui-ci règle les impayés. Il pourra également conserver le montant du dépôt de garantie, celui-ci étant notamment prévu pour couvrir des impayés. S’il a choisi de souscrire à une GLI, garantie des loyers impayés, celle-ci prendra en charge le paiement des loyers jusqu’à la limite prévue par le contrat d’assurance.
Enfin, le propriétaire bailleur peut essayer de trouver un arrangement à l’amiable avec le locataire. Si cet arrangement n’est pas faisable, le propriétaire bailleur peut saisir le tribunal pour demander une résiliation du bail, suivie d’une procédure d’expulsion du locataire. Il s’agit surtout dans ce cas de faire valoir ses droits par principe, car la demande d’expulsion a peu de chance d’aboutir. Si elle peut être validée par le tribunal, la commission de surendettement déclenchera aussitôt une demande de suspension provisoire de la mesure d’expulsion. Cette suspension ne peut toutefois pas excéder deux années.
Comment se déroule une procédure de surendettement ?
Le traitement des situations de surendettement est encadré par le Livre VII du Code de la consommation.
Durant la procédure de surendettement, le juge a la possibilité de suspendre toutes mesures d’exécution forcées, parmi lesquelles le remboursement des loyers. Les droits du propriétaire bailleur ne sont applicables qu’en fonction de la situation du locataire endetté.
Lorsque le dossier déposé par le locataire a été jugé recevable par la commission de surendettement, on peut se trouver dans deux situations, selon que les dettes du locataire sont considérées comme remboursables ou non remboursables.
Dans le cas où les dettes du locataire sont remboursables, la commission s’efforce de prendre des mesures qui vont dans le sens des droits du propriétaire bailleur, tout en tenant compte de la situation financière du locataire surendetté.
Dans le cas où les dettes du locataire sont considérées comme non remboursables, la commission met en œuvre une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire du patrimoine ou sans liquidation judiciaire.
Dans le cas d’une procédure de rétablissement personnel, les dettes du locataire sont effacées. Le propriétaire bailleur n’a alors plus la possibilité de récupérer les loyers impayés. Toutefois, si le locataire dispose d’un patrimoine, et qu’une liquidation judiciaire est mise en œuvre, le propriétaire bailleur pourra récupérer ses créances locatives. Il est même, selon l’article L711-6 du Code de la consommation, prioritaire par rapport aux banques.
Pour faire valoir ses droits, il est recommandé au propriétaire bailleur de faire appel à un avocat.