La majorité des investisseurs immobiliers ne le savent pas, mais ils ont droit – sous conditions – à des indemnisations publiques lorsqu’ils sont victimes de squatteurs ou de locataires mauvais payeurs. Explications.
L’Etat est responsable des retards dans l’exécution des jugements
Être victime de squats ou de loyers impayés est une épreuve. Les procédures pour se sortir de ces situations sont longues et le manque de rentrées de loyers coûte cher.
Ce dernier point peut toutefois être moins grave que prévu si vous pensez à faire appel à l’Etat, dans certains cas. En effet, la loi, via l’article L 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution indique que : « l’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’État de prêter son concours ouvre droit à réparation ».
Ainsi, si, de votre côté, vous avez fait tout ce que vous deviez faire – dans les règles de l’art – mais qu’à la fin, le problème persiste en raison de l’inexécution d’une décision de justice (expulsion, par exemple), vous êtes en droit de réclamer une indemnisation à l’Etat. Ainsi, si le squatteur ou le locataire ne payant pas son loyer demeure de longs mois dans votre logement locatif, alors que les forces de l’ordre auraient déjà dû procéder à son expulsion, le manque à gagner en termes de loyers pourra être récupéré auprès de l’Etat. Ceci, à condition, bien sûr, que vous ayez, au préalable, effectué toute la procédure légale pour résoudre le problème. Rappelons donc ce qui doit impérativement être fait pour pouvoir prétendre, le cas échéant, à indemnisation publique.
Le cas des loyers impayés
Dans le cadre des loyers (et charges) impayés, la procédure est celle-ci : notifiez à votre locataire le retard du paiement du loyer dès le 1er problème constaté. S’il ne s’agit que d’un simple retard, tant mieux. Sinon, si le loyer impayé est avéré par la suite, avoir pris date officiellement le plus tôt possible servira vos intérêts. En cas de non paiement du loyer – et en l’absence d’explications du locataire et de son intention claire de reprendre le paiement de son loyer – vous êtes en droit, après mise en demeure infructueuse – de résilier le bail pour non respect des obligations du locataire. Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés, contactez la compagnie d’assurances au plus tôt. Idem vis-à-vis de l’éventuel garant auprès de qui vous pourrez enclencher une procédure de récupération de la dette locative.
Si l’expulsion est la solution retenue, celle-ci doit être initiée avec l’aide d’un huissier de justice. Seule la trêve hivernale (prolongée, cette année, jusqu’au 31 mai) suspend les procédures d’expulsions… mais pas les procédures ! Sinon, si vous respectez bien les délais et les règles, et que l’expulsion est autorisée par un juge, celle-ci doit être effective, y compris, si nécessaire, avec le concours de la force publique (demandée par le préfet). Si la police refuse de vous aider – elle hésite, parfois, à expulser une famille avec des enfants en bas âge… – ou « traîne » à le faire, vous êtes alors en droit de réclamer à l’Etat des indemnités.
Le cas des squats
Même idée concernant le squat de votre logement locatif. Théoriquement, les dernières dispositions légales liées à la loi ASAP (Accélération et Simplification de l’Action Publique) devraient accélérer l’évacuation des squatteurs. Rappelons que ceux-ci ne sont pas concernés par la trêve hivernale et peuvent donc être délogés pendant cette dernière. Une fois notifiée par le préfet (sous 48 h), la décision d’évacuation forcée peut intervenir, au plus tôt, 24 heures après la mise en demeure de quitter le logement. Là encore, si la police n’intervient pas dans les délais (après demande du concours de la force publique par l’huissier mandaté, au préfet), vous pouvez réclamer une indemnisation publique.
Comment demander l’indemnisation ?
« Dans la pratique, note Romain Rossi-Landi, avocat au barreau de Paris, sur son site Internet, l’huissier de justice mandaté par le bailleur doit s’adresser au préfet pour requérir le concours de la force publique. Celui-ci dispose d’un délai de 2 mois pour accorder au bailleur ce concours. Le défaut de réponse équivaut à un refus, selon l’article R 153-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. A l’issue de ce délai de 2 mois, la responsabilité de l’Etat pour refus de concours de la force publique peut donc être engagée. »
Le recours indemnitaire devant l’Etat peut s’effectuer via un recours gracieux adressé par lettre recommandée avec avis de réception au préfet. Si le représentant de l’Etat refuse, vous avez alors la solution de faire un recours contentieux devant le Tribunal Administratif.
Attention ! Le préjudice subi par le bailleur en cas de refus de concours de la force publique correspond aux loyers non perçus depuis le refus de ce concours. Cela signifie que les loyers antérieurs à ce refus ne sont pas couverts. L’intégralité de la dette locative n’est donc pas remboursée par l’Etat… mais ces loyers impayés peuvent l’être par votre assurance loyers impayés.