Si certains locataires se contentent de changer la décoration intérieure (repeinte des murs, etc.) qui ne leur convient pas en l’état, d’autres souhaitent se lancer dans des changements plus importants. En ont-ils le droit ? Que pouvez-vous faire en cas de travaux entrepris sans l’accord du propriétaire ?
Enlever une baignoire pour y placer une douche à la place, changer tous les éléments de la cuisine ou encore abattre un mur entre la cuisine et le salon pour bénéficier d’une cuisine « américaine » ne sont évidemment pas des changements anodins. Si les locataires peuvent aménager le logement, ils n’ont, en revanche, pas le droit de le transformer. En tout cas, pas sans avoir obtenu l’accord du propriétaire au préalable, comme nous l’expliquons dans notre dossier : « Mon locataire a-t-il le droit de faire des travaux dans le logement ? ».
Si vous choisissez de leur donner votre accord, il vous ait conseillé de le faire par écrit pour plus de sécurité. Certaines transformations réalisées dans le logement peuvent, en effet, valoriser votre logement. Mais attention : dans certains cas, il vous faudra d’abord obtenir l’accord de la copropriété, comme pour modifier l’emplacement des murs. En effet, certains murs sont porteurs et les abattre peut abaisser la solidité de la structure.
Différence entre travaux d’aménagement et travaux de transformation
Il faut faire la distinction entre aménagement possible sans autorisation et transformation nécessitant l’accord du propriétaire. La frontière n’est pas toujours facile à établir. Mais la jurisprudence en la matière nous y aide.
Quels sont les travaux de simple aménagement ?
Ainsi, les travaux d’aménagement sont, par exemple, représentés par des travaux de peinture ou la pose de moquette. A condition, toutefois, que ces dernières décorations restent « dans la norme ».
Les tribunaux condamnent, en effet, des locataires aux goûts trop excentriques (murs tout en noir, par exemple, ou rouge vif) à remettre dans un état plus « classique » (et donc relouable facilement) le logement.
A noter que l’aménagement des combles, puisqu’elle ne modifie pas le gros œuvre, ne constitue pas une transformation des lieux. Attention toutefois : cet aménagement doit être signalé à l’administration fiscale qui recalculera alors le montant de la taxe d’habitation.
Quels sont les travaux de transformation ?
Sont, en revanche, considérés comme des travaux de transformation le fait d’abattre une cloison entière ou de percer une ouverture, le fait de modifier la destination d’une pièce (une chambre devient la cuisine, par exemple), le fait d’installer une piscine enterrée (et pas les piscines hors-sol) ou encore de couper des arbres dans le jardin.
Quelle est la marche à suivre en cas de travaux réalisés sans l’accord du propriétaire ?
Étape n°1 : réaliser un constat par huissier
Si vous avez été prévenu de travaux réalisés dans votre logement en location par d’autres copropriétaires, vous avez la possibilité de les constater lors de votre visite annuelle du logement, qui n’est possible qu’en cas d’insertion, dans votre bail, d’une clause mentionnant cette possibilité. En effet, cette visite annuelle n’est pas un droit comme nous vous l’expliquons en détail dans notre dossier « Puis-je vérifier l’état d’entretien de mon logement en cours de bail ? ».
Dans ce cas précis où vous soupçonnez votre locataire d’avoir fait des travaux sans votre autorisation, réalisez la visite annuelle accompagné d’un huissier de justice qui établira un constat, utile pour la suite.
Étape n°2 : faire une demande de remise en état à votre locataire
Une fois constaté les changements opérés par votre locataire au sein du logement loué – en cours de bail ou à la fin de celui-ci – vous pouvez exiger de votre locataire la remise en état identique à celui constaté à l’entrée (en s’aidant notamment de l’état des lieux).
Si votre locataire a amélioré votre logement, et que les changements opérés ne vous déplaisent pas alors vous avez évidemment tout intérêt à laisser ce dernier en l’état, en rappelant quand même à votre locataire qu’il aurait dû vous demander l’autorisation. Certains locataires en profitent pour demander une baisse de loyer, sous prétexte qu’ils ont valorisé votre bien. Mais vous n’en avez nullement l’obligation, surtout si ces travaux se sont faits sans votre accord.
La remise en état peut coûter cher au locataire, mais il en a l’obligation. Par exemple, si, en installant de la moquette, il a beaucoup abîmé votre parquet, il doit alors remplacer ce dernier.
Étape n°3 : faire un recours en justice, le cas échéant
Si le locataire refuse de remettre en état le logement, malgré votre demande, ou si vous estimez que les travaux réalisés sans votre accord ont dégradé votre logement, vous n’aurez pas d’autre choix que de saisir la justice ; en l’occurrence, le Tribunal d’instance.
A condition que vous ayez tout fait en bonne et due forme, notamment la réalisation des états des lieux et du constat par huissier, le juge devrait statuer en votre faveur et obliger le locataire indélicat, sinon à remettre en état le logement et peut-être à vous indemniser à hauteur du préjudice subi.
Il est d’autant plus important de saisir la justice que votre copropriété pourrait se retourner contre vous, en cas de travaux qui auraient dû obtenir préalablement l’aval de celle-ci.
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