La gestion de son patrimoine immobilier implique des arbitrages. Vendre un bien locatif pour bénéficier de sa plus-value exige de connaître l’impôt attaché à cette dernière afin d’optimiser l’opération.
Les notaires l’expliquent régulièrement à leurs clients ; L’immobilier d’investissement est soumis à un impôt si le bien est revendu avant un certain nombre d’années de détention. Il est donc important de connaître le montant de cet impôt avant de prendre toute décision.
Qu’est-ce qu’une plus-value ?
La plus-value est la différence entre le prix de vente envisagé et le prix d’achat du bien.
Le prix de vente retenu doit être diminué des frais de transaction et de la TVA éventuelle. Le prix d’achat, lui, doit être, au contraire, majoré des frais d’acquisition et, le cas échéant, des travaux réalisés (y compris sur la voirie).
Par exemple, si vous avez acheté un logement 150.000 € et que vous avez réglé 20.000 € de frais (au notaire et à l’agence immobilière), et réalisé 20.000 € de travaux, le prix d’achat à retenir pour le calcul de la plus-value sera de 190.000 €. Si vous pensez pouvoir vendre ce bien 230.000 €, le prix de vente à prendre en compte sera bien de 230.000 € s’il s’agit bien de la somme « nette vendeur », c’est-à-dire que vous allez réellement encaisser (hors frais d’agence).
Dans cet exemple, la plus-value imposable serait de 40.000 €.
Les dépenses liées aux travaux
Avant toute chose, il est très important que vous gardiez (tout au long de la vie de votre bien locatif) toutes les factures avec TVA des prestataires ayant réalisé les travaux. Sans justificatifs, l’administration fiscale pourrait, en effet, vous refuser le droit de déduire le coût des travaux du montant du prix d’achat. C’est d’autant plus important lorsque vous avez réalisé de coûteux changements via une reconstruction, un agrandissement ou une amélioration (liée, notamment, à l’amélioration de la performance énergétique du bien. Pensez à MaPrim’Rénov !).
Important : pour que ces factures soient valables, il ne faut pas :
- qu’elles aient déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (déduction au titre des revenus fonciers) ;
- qu’elles rentrent dans le cadre des dépenses locatives, c’est-à-dire récupérables auprès du locataire ;
- qu’elles représentent des dépenses d’entretien et de réparation (y compris les grosses réparations).
Les seules factures valables pour majorer le prix d’achat sont celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre en bon état un logement, afin d’en permettre un usage normal.
Attention ! Les travaux réalisés par vos soins (et pour lesquels vous auriez pu présenter des factures d’achat de matériaux) ne sont plus pris en compte par l’administration fiscale !
Majoration de 15 % après une détention d’au moins 5 ans
Si vous détenez le logement locatif depuis 5 ans au moins, l’administration fiscale vous autorise une majoration de 15 % du prix d’achat, pour le calcul de la plus-value. Dans notre exemple, le prix d’achat serait donc égal à (190.000 € + 15 % = 28.500 €) 218.500 €. La plus-value imposable serait alors réduite à 11.500 € (au lieu de 40.000 €). Cette majoration est accordée de manière forfaitaire, sans conditions.
Abattements pour durées de détention
La plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année).
Le taux et la cadence de l’abattement diffèrent selon les cas, pour déterminer l’impôt sur la plus-value (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).
| Durée de détention | Taux d’abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour l’impôt sur le revenu |
Taux d’abattement applicable chaque année de détention Assiette pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6ème
à la 21ème année |
6 % | 1,65 % |
| 22ème
année révolue |
4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22ème
année |
Exonération | 9 % |
| Au-delà de la 30ème
année |
Exonération | Exonération |
Source : notaires de France
Votre plus-value immobilière est donc exonérée :
- d’impôt sur le revenu, après 22 ans de détention ;
- de prélèvements sociaux, après 30 ans de détention.
Abattement exceptionnel pour les cessions de terrains à bâtir
Afin d’inciter les propriétaires à libérer du foncier en cédant leurs terrains constructibles (ayant éventuellement des constructions qui pourront être démolies), des abattements fiscaux exceptionnels sur les plus-values ont été mis en place pour une durée limitée. Si vous possédez donc une maison ou un immeuble de rapport situés dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements, et que vous souhaitez céder ces derniers pour permettre la reconstruction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, vous pouvez bénéficier d’un abattement exceptionnel. Celui-ci est de 70 % ou de 85 % si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions. Une exonération complète peut même être accordée pour vente du terrain à un organisme social. Reportez-vous à notre actualité Exceptionnel : un abattement sur la plus-value de 70 % à 100 % pour les ventes de terrain en zones tendues !
Concernant les revenus de 2021, l’abattement exceptionnel s’appliquera pour les promesses de vente signées entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023.
Attention ! Cet abattement ne s’applique pas si le vendeur et l’acheteur ont des liens familiaux. De plus, les travaux de construction devront être terminés dans un délai de 4 ans à partir de la date d’acquisition.
Important ! Le montant de l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale. En tant que vendeur, vous devez toutefois également indiquer la plus-value sur votre déclaration de revenus.
Les notaires de France mettent à votre disposition un outil de calcul de la plus-value. N’hésitez pas à l’utiliser !