La localisation dans les dispositifs Denormandie, déficit foncier et Malraux
Vous ne pouvez placer le logement à rénover sous les dispositifs Denormandie ou Malraux que s’il est situé dans des zones éligibles à ces deux dispositifs. Le Malraux concerne certains quartiers de centres-villes de moyennes et grandes villes. De nombreuses zones sont éligibles comme l’indique la carte créée par un internaute. N’hésitez pas à demander aux mairies des villes qui vous intéressent si des quartiers sont sous secteur Malraux… Le dispositif Denormandie, lui, concerne quelques 250 villes du territoire, signataires de la convention Action Cœur de Ville ou engagées dans une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Le portail cohesion-territoires.gouv.fr propose une carte des communes éligibles et le site service-public.fr propose un simulateur pour vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie.
Seul le régime Déficit Foncier peut être appliqué sur tous les biens, où qu’ils soient situés sur le territoire national.
Les travaux
Le Malraux est un dispositif très directif sur la nature et la réalisation des travaux. Ceux-ci comprennent des travaux de démolition imposés par le permis de construire, ceux destinés à la reconstitution de l’extérieur du bien, les travaux de restauration, ainsi que les travaux visant, le cas échéant, à transformer les lieux en logements. Attention ! L’ensemble des travaux de rénovation ne donne pas forcément droit à la réduction d’impôt octroyée par la loi Malraux.
A savoir ! Les travaux doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France.
Le Denormandie est aussi un dispositif directif sur la nature des travaux. Ces derniers doivent, en effet :
- apporter une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30 % en habitat individuel ou d’au moins 20 % en habitat collectif ;
- OU représenter au moins 2 types de travaux parmi les 5 suivants : changement de chaudière ou de système de production d’eau chaude, isolation des combles, des murs ou des fenêtres. Depuis le lancement du dispositif en janvier 2019, cette liste s’est allongée : sont désormais aussi acceptées, les interventions permettant la création de surface habitable nouvelle, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables (ou annexes). Cela peut par exemple concerner l’aménagement de combles ou de sous-sol.
La quote-part des travaux doit être au moins égale à 25 % du coût total de l’opération.
Avec le Déficit Foncier, pas de feuille de route imposée. La liste des travaux, entièrement déductibles, est bien plus large, englobant aussi les travaux de réparation et d’entretien. Par ailleurs, entrent dans le calcul du déficit foncier les frais de gestion locative, la prime d’assurance, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière.
La location
En Denormandie, le bien doit être loué non meublé pendant une période de 6, 9 ou 12 ans à un locataire aux ressources plafonnées et à un loyer plafonné lui aussi.
En Malraux, le bien doit être loué non meublé pendant 9 ans au moins. Pas de contraintes concernant le loyer ou le locataire, choisis librement.
Dans le cadre du mécanisme du Déficit Foncier, l’engagement de location est fixé à 3 ans minimum. Il n’existe pas de profil imposé concernant le locataire, ni de choix effectué sur la base de ses revenus. Rien ne vous empêche, après les 3 ans, de louer votre bien en meublé.
Attention ! Les loyers « libres » des dispositifs Malraux et Déficit Foncier n’empêchent pas de devoir respecter un éventuel encadrement national ou plafonnement local des loyers.
La fiscalité dans les dispositifs Denormandie, déficit foncier et Malraux
Le Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition selon la durée de location choisie. L’investissement annuel est limité à 300.000 €. Ce dispositif entre dans le plafonnement annuel des niches fiscales de 10.000 €/an.
Le Déficit Foncier, lui, est exclu des niches fiscales et s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 €, ce qui peut représenter un gain d’impôt sur le revenu de 4.815 € avec une tranche marginale d’imposition (TMI) à 45 %. A noter que ce mécanisme est parfois fiscalement plus intéressant si le logement est placé dans une société (SCI, par exemple) imposée à l’impôt sur les sociétés. On peut alors rembourser son emprunt avec les loyers encaissés en bénéficiant d’une fiscalité moins lourde que celle qui s’applique à une structure taxée à l’impôt sur le revenu.
Le dispositif Malraux, de son côté, vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre :
- 30 % du montant des travaux dans le cadre d’un logement situé dans un périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, dans un quartier ancien dégradé ;
- 22 % du montant des dépenses éligibles lorsqu’il s’agit d’un logement situé dans un périmètre couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine, ou pour une restauration déclarée d’utilité publique.
Ce dispositif n’entre pas non plus dans le plafonnement des niches fiscales.
Le profil d’investisseur
Le Denormandie est le plus adapté à un profil de primo investisseur au niveau d’imposition pas trop élevé car les loyers perçus sont imposés au régime des revenus fonciers, soit la tranche marginale d’imposition à laquelle s’ajoute les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Le dispositif Malraux, plus contraignant et concernant des immeubles plus chers en général, concerne des investisseurs plus aisés… Tout comme le Déficit Foncier qui convient davantage à un contribuable fortement imposé et à la tête d’un patrimoine immobilier composé d’un ou plusieurs biens locatifs.