Dans des dispositifs fiscaux comme le « Pinel » ou le « Denormandie » (actuellement en place), l’investisseur doit impérativement honorer plusieurs contraintes pour bénéficier de l’avantage fiscal. Mais il arrive parfois que celles-ci ne soient pas respectées. Que risque l’investisseur dans ce cas ?
Le dispositif Pinel dans le neuf ou dans l’ancien (appelé aussi, dans ce cas, dispositif Denormandie) impose aux investisseurs d’acheter le bien à un prix plafonné ou de faire de lourds travaux, de le louer à un loyer plafonné à des locataires aux revenus plafonnés également, et de le conserver pendant un certain nombre d’années.
Le remboursement des dispositifs fiscaux et de leurs avantages si les contraintes ne sont pas respectées…
Même si, au départ, l’investisseur s’est engagé à respecter tout le dispositif, il arrive que ce ne soit pas le cas : les locataires ont des revenus supérieurs aux plafonds, une vacance de locataires dure trop longtemps, le loyer est trop élevé, la durée de détention est plus courte que celle choisie…
Si l’administration fiscale contrôle et constate ces écarts, elle requalifie l’investissement. En clair, elle supprime l’avantage fiscal qui doit purement et simplement être remboursé. Les réductions accordées, depuis le démarrage de l’investissement, doivent ainsi être réintégrées dans la déclaration de revenus de l’année où l’engagement a cessé, sur le formulaire 2042 C.
A noter : dans certains cas, les investisseurs, de bonne foi (ils ont tout mis en œuvre pour trouver un locataire… sans succès, par exemple), portent l’affaire devant les tribunaux qui leur donnent parfois raison, comme nous l’avions décrit dans une actualité.
… mais il existe des exceptions
L’engagement initial du Pinel ou du Denormandie est d’au moins 6 ans, à partir de la mise en location, et peut être prolongé jusqu’à 12 ans. Sur une période de temps aussi longue, des « accidents de la vie » peuvent aussi survenir.
Que se passe-t-il si les contraintes ne peuvent pas être respectées, notamment en cas de divorce, de rupture de Pacs ou de décès de l’un des propriétaires, avec désir de vente du bien de la part du conjoint ?
En cas de décès :
Lorsqu’un couple est soumis à une imposition commune – il représente un « foyer fiscal » en cas de mariage ou de pacte civil de solidarité (Pacs) – et que l’un des deux décède, le conjoint survivant peut disposer du bien, et ce, même si l’engagement de location n’a pas atteint son terme. L’administration fiscale ne réclame pas le remboursement de l’avantage accordé au cours des années précédentes.
Le conjoint survivant peut toutefois choisir de poursuivre la location en son nom propre, pour la période restant à courir. Dans ce cas, il continuera de bénéficier des réductions liées au dispositif jusqu’au terme de l’engagement de location. Il lui suffit de joindre à sa déclaration de revenus une lettre explicative.
En cas de séparation :
Concernant un divorce ou une rupture de Pacs, deux possibilités existent :
- l’un des ex-conjoints rachète la part du bien loué ne lui appartenant pas et demande la reprise du dispositif à son profit, à l’image du choix indiqué précédemment. Il bénéficiera seul des réductions d’impôt, mais ce sera aussi à lui seul de veiller à ce que l’engagement de location soit respecté jusqu’à son terme ;
- les ex-conjoints conservent le logement en indivision et se partagent les réductions d’impôt, jusqu’au terme de l’engagement de location.
Attention ! En cas de vente du bien par les ex-conjoints, les réductions obtenues depuis le début de l’investissement sont remises en cause et doivent être remboursées à l’administration fiscale.
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