La loi Climat et Résilience interdit déjà la location des logements les plus énergivores, classés G + dans le diagnostic de performance énergétique. Dans les années qui viennent ce sera au tour, progressivement, du reste des logements classés G, puis de ceux classé F et enfin, de ceux classés E. Il existe, pourtant, des situations où le bailleur peut échapper à ces interdictions de location. Quelles sont-elles ?
Le calendrier des interdictions de location
- Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et Résilience interdit les augmentations de loyer des logements notés F et G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), lors d’une remise en location ou d’un renouvellement de bail. Les locations en cours ne sont pas concernées ;
- Depuis le 1er janvier 2023, les logements dépassant le seuil de consommation de 450 kilowattheures d’énergie finale par m² de surface habitable et par an (« G+ ») sont interdits à la location (là encore, les locations en cours ne sont pas concernées). N’hésitez pas à lire notre fiche Passoires thermiques interdites à la location en 2023 : que devez-vous faire si vous en louez une ? ;
- A partir de 2025, seront également concernés par l’interdiction de location tous les autres logements classés G ;
- A partir de 2028, ce sera au tour des logements classés F ;
- Enfin, à partir de 2034, les logements classés E ne pourront plus être mis en location.
Les 4 situations qui permettent d’échapper à ces interdictions de location
Un certain nombre de situations permettent à des biens immobiliers locatifs devenus inlouables de continuer à être proposés à la location en échappant à l’obligation d’une rénovation énergétique performante. Voici les cas particuliers qui bénéficient d’une autorisation de ne pas répondre à la loi. Les raisons sont liées à des contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou de coûts (détaillés dans le décret du 8 avril 2022) :
- Lorsque les travaux de rénovation énergétique imposent des modifications de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration, en contradiction avec les règles et prescriptions prévues pour les monuments classés ou inscrits et les abords des monuments historiques, ou pour l’aspect extérieur et les conditions d’alignement sur la voirie, sous réserve du droit de surplomb existant pour une isolation thermique par l’extérieur ;
- Lorsque les travaux de rénovation énergétique excédent 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel de l’immobilier ;
- Lorsque les travaux de rénovation énergétique font courir un risque de pathologie au bâti, ce risque devant être justifié par « un homme de l’art » ;
- Lorsque les travaux de rénovation énergétique sont non conformes à toute autre obligation relative « au droit des sols, de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l’aspect des façades et à leur implantation ».
Ces exceptions, note l’association UFC-Que Choisir, devraient surtout concerner les logements collectifs, notamment le parc immobilier haussmannien puisqu’il ne peut pas être isolé par l’extérieur, et, plus généralement, les immeubles soumis à de fortes contraintes architecturales.
Qu’est-ce qu’une « rénovation énergétique performante » ?
C’est l’article 155 de la loi Climat et Résilience du 21 août 2021 qui définit la notion de « rénovation énergétique performante » : une rénovation peut être considérée ainsi dès lors qu’elle permet d’atteindre la classe A ou B du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) et qu’elle prévoit « l’étude des six postes de travaux de rénovation énergétique suivants : l’isolation des murs, l’isolation des planchers bas, l’isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées ».
La loi prévoit, toutefois, deux cas de figure où une rénovation énergétique peut tout de même être considérée comme performante sans remplir les conditions décrites ci-dessus :
- Le premier concerne des bâtiments qui, en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien, ne peuvent pas faire l’objet de travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B. Dans ce cas, la rénovation sera dite « performante » lorsqu’elle permet de gagner au moins deux classes du DPE (par exemple en passant de E à C) ;
- Le second concerne les bâtiments de classe F ou G (passoires thermiques) avant travaux : la rénovation sera dite « performante » lorsqu’ils atteignent au moins la classe C après travaux et que les six postes de travaux évoqués plus haut ont été au moins étudiés.
Des aides publiques (nationales ou locales) existent pour aider les bailleurs à financer les travaux. N’hésitez pas à lire notre dossier complet sur le sujet et à vous informer auprès des Associations départementales d’information sur le logement (ADIL) qui connaissent bien, notamment, les aides locales auxquelles vous pourriez prétendre.