Les étapes de la fermeture d’une SCI

Quelle procédure devez-vous respecter pour pouvoir procéder à la fermeture d’une SCI ?

Une fermeture en deux temps

Vous vous demandez peut-être quelle est la différence entre dissolution et liquidation d’une SCI et laquelle il vous faut choisir ? Et bien, ne choisissez pas, vous allez devoir effectuer l’une, puis l’autre. En effet, pour procéder à la fermeture d’une SCI, il faut d’abord la dissoudre, puis la liquider. La dissolution ouvre la procédure ; la liquidation y met fin et ferme définitivement la société.

L’opération prend donc du temps (si tous les actifs immobiliers ont été vendus : 2 mois minimum) car, en plus du bilan comptable de liquidation à effectuer, il faut correspondre par voie postale avec les impôts et le greffe du tribunal de commerce.

1. La dissolution de la SCI

La dissolution de la société consiste à mettre fin à l’activité de l’entreprise. Si tous les associés sont d’accord, elle prend la forme d’une dissolution amiable.

Vous devez organiser une assemblée générale extraordinaire de dissolution anticipée et désigner un liquidateur qui devra, une fois la dissolution prononcée, s’occuper de la liquidation. Ce n’est donc pas le dirigeant de la société qui est chargé de cela.

Après l’AG, un procès-verbal (PV) de dissolution est dressé. Il vous faudra l’enregistrer auprès du service des impôts des entreprises. Vous devrez aussi publier une annonce légale de dissolution de la SCI et procéder au dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce.

Important : depuis 2019, l’enregistrement des PV de dissolution auprès des services des impôts est gratuit.

2. La liquidation de la SCI

Une fois la dissolution de la SCI effective, la liquidation doit avoir lieu. Elle consiste à transformer ses biens immobiliers en « liquide », c’est à dire en trésorerie disponible, à partager entre les associés.

Le liquidateur doit donc faire un bilan « actif (liquidités détenues par la SCI) / passif (s’il y a des dettes) », et régler les éventuelles dettes.

Il peut, ensuite, organiser une AG et certifier les comptes de liquidation. Là encore, il faudra faire enregistrer le PV de liquidation auprès des services des impôts et publier une annonce légale pour la liquidation (qui clôture l’opération). Dans cette dernière, le « boni » de liquidation (somme partagée entre les associés après la liquidation de la société) n’a pas à apparaître. Enfin, le dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce sera nécessaire.

A noter : si la SCI a une dette supérieure à l’actif, vous devez saisir le tribunal pour réaliser une liquidation judiciaire car vous êtes en « état de cessation des paiements ». Il vous sera alors demandé un dépôt de bilan.

A noter : bien que le gérant habituel soit mis de côté au profit d’un liquidateur qui prend la main, ce sont bien les associés qui signent les PV et décident de la dissolution-liquidation de la société.

Important ! Les impôts exigent des documents originaux (PV notamment) qu’ils vont enregistrer. Attention donc à en produire au moins 3 exemplaires à chaque fois, car chaque partie va conserver les actes enregistrés : les impôts, le greffe et la SCI.

La validité de toutes ces formalités entraînera la radiation de la SCI du registre du commerce et des sociétés ; elle n’existera plus.

Combien coûte une telle opération ?

En plus du coût de la prestation d’un professionnel qui va vous accompagner dans cette opération, il faut prévoir des frais de greffe, des frais fiscaux, des frais de communication dans un journal d’annonces légales, et une taxe à payer sur un éventuel boni de liquidation.

Ce dernier est fiscalement traité comme un revenu distribué :

Lorsque le bénéficiaire est une personne physique, le boni de liquidation est assujetti au prélèvement forfaitaire unique (PFU), au taux global de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).

N’oubliez pas que le PFU n’est jamais obligatoire ; vous avez toujours la possibilité de lui préférer l’imposition au taux marginal d’imposition si celui-ci est plus intéressant (soit si vous dépendez d’un TMI inférieur à 12,8 %) ;

Lorsque le bénéficiaire est une société, le boni de liquidation est assujetti à l’impôt sur les sociétés, au taux classique (15 % à 27,5 % selon le montant du bénéfice, en 2021).

A noter : si les conditions d’application du régime sont réunies, le régime des « sociétés mères et filiales » peut s’appliquer. Renseignez-vous auprès d’un professionnel.

N’hésitez pas, en préambule, à lire les nombreuses fiches pratiques composant notre dossier dédié aux SCI :