La prolongation jusqu’en 2024 du dispositif Pinel vous permet de profiter encore en 2023 d’avantages fiscaux liés à l’achat d’un logement locatif neuf. Attention cependant : l’avantage fiscal est conditionné au respect de contraintes multiples. Ces dernières sont encore plus importantes dans le « Pinel + » qui garde les avantages fiscaux originels, alors que la version 2023 les abaisse.
Le dispositif Pinel est décrit dans cette fiche dans son utilisation en métropole. Le Pinel outre-mer répond à d’autres règles, que nous décrivons dans une fiche dédiée.
Dispositif Pinel : quels sont les logements concernés ?
La réduction d’impôt en loi Pinel concerne :
- Les appartements neufs (les maisons sont désormais exclues du dispositif) ;
- Les logements en état futur d’achèvement (achetés en « VEFA ») ;
- Les logements que vous faites construire.
À noter : les délais d’achèvement du logement, pour les deux derniers cas cités, ne doivent pas dépasser 30 mois après la signature de l’acte authentique d’achat.
Loi Pinel : les conditions à respecter
Condition n°1 : la durée de la location
Pour profiter d’une réduction d’impôt en loi Pinel, vous devez mettre en location nue (dans le cadre exclusif de la résidence principale du locataire) le logement acheté pendant 6, 9 ou 12 ans.
Important : le choix de la durée de détention se définit lors de la 1ère déclaration de revenu concernée et de manière irrévocable. Ainsi, si vous notez 9 ans et que vous souhaitez, finalement, revendre le bien 6 ans plus tard, vous pourrez le faire mais en perdant l’avantage fiscal. Mieux vaut donc noter 6 ans, et se garder la possibilité de prolonger de 2 fois 3 ans la location pour parvenir à l’avantage maximal de 17,5 %.
Condition n°2 : les ressources du locataire
Vous devez aussi vous engager à le louer à des personnes dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds listés dans notre actualité : Dispositif Pinel, Denormandie et Loc’Avantages : les plafonds de loyers et de ressources 2023.
Important : il est possible de louer le bien acheté à un ascendant (parents) ou à un descendant (enfants) si celui-ci n’est pas membre de votre foyer fiscal.
Condition n°3 : le montant du loyer fixé pour le logement loué
Vous devez encore ne pas dépasser certains plafonds de loyers mensuels.
Pour les baux conclus en 2023, les plafonds de loyers mensuels correspondent à :
- 18,25 € le m² à Paris et dans les communes de la petite couronne (zone A bis) ;
- 13,56 € dans les villes de plus de 250.000 habitants (zone A) ;
- 10,93 € dans les communes de 50.000 à 250.000 habitants (zone B1) ;
- 9,50 € dans les communes de moins de 50.000 habitants et les zones rurales (zones B2 et C).
Par ailleurs, le logement doit impérativement être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.
À noter : depuis le début de l’année 2019, les zones B2 et C (moins de 50.000 habitants + zones rurales) sont exclues du dispositif Pinel. Pour savoir dans quelle zone se situe votre éventuel investissement, n’hésitez pas à utiliser le simulateur du service public.
Condition n°4 : le prix du m² acheté
Le m² acquis ne doit pas être supérieur à 5.500 €. Enfin, la mise en location doit impérativement se faire dans les 12 mois suivant la livraison. Même règle en cas de départ d’un locataire : le logement doit être reloué dans un délai d’un an maximum.
Loi Pinel : les avantages fiscaux
Si vous respectez les contraintes attachées (décrites ci-dessus), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt « Pinel » représentant 10,5 %, 15 % ou 17,5 % du prix du bien, selon le nombre d’années de détention. La réduction se calcule sur un montant maximum de 300.000 € annuel, dans la limite de deux logements achetés dans l’année.
Important : cette limite de 300.000 € ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter des biens au-dessus de cette valeur. Mais l’avantage fiscal Pinel sera simplement calculé sur ce montant maximum.
Le « Pinel + »
Les avantages fiscaux d’origine du dispositif Pinel, soit 12 %, 18 % et 21 % de réduction d’impôt pourront être conservés pour certaines opérations. Les immeubles construits dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville et ceux qui présenteront des critères de qualité d’usage ou qui dépasseront la règlementation environnementale RE 2020 pourront continuer à bénéficier du Pinel version 1. Les détails de ce dispositif dérogatoire Pinel + ont été publiés dans le Journal Officiel, via le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022.
Dispositif Pinel : les points à retenir
La grande majorité des logements étant achetés en VEFA, la défiscalisation Pinel n’est pas immédiate : elle se concrétise au moment de la livraison, soit 18 à 24 mois plus tard.
Les avantages fiscaux de tous vos investissements immobiliers et financiers ne doivent pas dépasser le plafond annuel des niches fiscales fixé à 10.000 €.
Les loyers sont imposés selon le régime des revenus fonciers. Le cas échéant, vous pouvez choisir le régime réel pour profiter de la déduction des charges et de la possibilité de créer du déficit. La part du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt est reportable sur les années suivantes, dans la limite de 10 ans. Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10.700 € par an. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes.
N’hésitez pas à lire notre dossier complet consacré au dispositif Pinel.